Rumah247.com – Banyak pembeli rumah pertama kali percaya bahwa karakteristik fisik sebuah rumah akan meningkatkan nilai properti. Namun pada kenyataannya, struktur fisik properti cenderung terdepresiasi dari waktu ke waktu, sedangkan harga tanah per meter yang ditempatinya biasanya mengalami kenaikan nilai. Sederhananya, harga tanah mengalami peningkatan setiap tahunnya karena jumlahnya yang semakin terbatas. Bumi tidak lagi bisa memproduksi lahan bukan?
Di sisi lain, jumlah penduduk juga terus tumbuh bersamaan dengan permintaan akan tanah. Ini yang mendorong harga tanah per meter naik dari waktu ke waktu. Begitu Anda memahami dampak nilai tanah terhadap apresiasi total, mantra “lokasi, lokasi, lokasi” yang sudah lama dikenal memiliki makna yang lebih besar lagi. Lokasi dalam lingkungan akan mempengaruhi nilai tanah. Artikel di bawah ini akan lebih banyak mengulas soal faktor naiknya harga tanah per meter dan harga median tanah.
Faktor Penentu Harga Tanah
Investasi properti masih menjadi salah satu ide brilian karena harga tanah terus melonjak setiap tahunnya. Dan ini bisa jadi prospek menguntungkan. Harga tanah memang selalu meningkat dan tak ditentukan oleh faktor tunggal. Di mana pun lokasinya, harga tanah cenderung naik setiap tahun. Berikut ini sejumlah faktor penentu harga tanah.
Semakin strategis lokasi tanah maka semakin tinggi pula harga jualnya. Misalnya sebidang tanah yang hendak dibeli atau Anda miliki ternyata berada di pusat kota, dekat dari pusat pemerintahan dan pusat bisnis. Belum lagi apabila kualitas lingkungan fisik dan lingkungan sosialnya mendukung. Seperti tersedianya fasilitas umum dan utilitas umum.
Pihak-pihak tertentu ini biasanya adalah para pengembang, investor serta kumpulan pemilik modal. Mereka bisa membeli lahan dalam skala ribuan hektare kemudian diolah dan dijual kembali. Dengan begitu mereka bisa meraup keuntungan dua hingga tiga kali lipat berkat penjualan tanah. Semakin banyak pengembang dan investor yang melakukan ini maka harga tanah akan terus meningkat.
Permintaan pembangunan properti terutama perumahan menjadi salah satu faktor penyebab harga tanah meningkat. Saat ini hampir semua jenis rumah diminati masyarakat. Mulai rumah subsidi, rumah tapak, maupun rumah komersial.
Harga tanah akan cenderung terus meningkat di kawasan padat penduduk. Semakin maju kawasannya maka semakin mahal harga tanahnya. Biasanya juga para pengembang akan berburu tanah di kawasan yang memang padat penduduk karena lebih laku dan mudah saat menjualnya.
Harga tanah yang melejit terpacu karena rumitnya pengurusan dan perizinan di belakang. Ada biaya-biaya lain yang ikut melekat saat mengurus pematangan lahan. Jadi, Anda bukan hanya harus membayar biaya pembelian tanah saja melainkan ada pula biaya registrasi, sertifikasi hingga perizinan pengembangan di atasnya.
Faktor penentu tinggi rendahnya harga tanah per meter di suatu area salah satunya ditentukan dari kelengkapan fasilitas kawasannya. Mau punya rumah yang fasilitas kawasannya sangat lengkap seperti pada area Pamulang, Tangerang Selatan? Cek pilihan rumahnya dengan harga mulai dari Rp400 jutaan di sini!
Faktor Naiknya Harga Tanah Setiap Tahun
Tanah merupakan investasi terbesar dalam portofolio setiap keluarga. Sebagian besar dari Anda menginvestasikan jumlah uang maksimum untuk lahan termasuk tanah kavling. Hal ini mengingat fakta bahwa nilai tanah telah meningkat secara eksponensial.
Tanah selalu dianggap sebagai aset yang bermanfaat dalam portofolio investasi seseorang, untuk jangka pendek, maupun jangka panjang. Tanah juga merupakan salah satu dari sedikit aset, yang dapat menawarkan pengembalian yang lebih tinggi dari tingkat inflasi. Setidaknya ada 5 faktor naiknya harga tanah setiap tahun. Apa saja?
Salah satu alasan utama perubahan harga lahan adalah perubahan zonasi lahan. Dulu saat jumlah populasi tidak sebanyak sekarang, banyak lahan dimaksudkan untuk penggunaan pertanian. Lahan pertanian tidak memiliki banyak nilai komersial. Oleh karena itu, harga tanah-tanah ini lebih rendah. Setelah undang-undang zonasi berubah dan tanah diizinkan digunakan untuk tujuan komersial dan juga perumahan, nilai tanah meningkat.
Pembangunan infrastruktur membutuhkan waktu yang lama. Tahap ini dapat berlangsung selama hampir satu dekade. Namun, jika perubahan terus terlihat, maka harga tanah akan terus meningkat.
Saat ini, orang-orang bosan dengan perjalanan panjang. Mereka tidak dibayar untuk waktu perjalanan yang mereka tempuh. Namun, jarak tempuh membuang beberapa jam waktu berharga di siang hari. Akibatnya, kaum milenial lebih memilih tinggal di lokasi yang lebih dekat dengan tempat kerja mereka. Sehingga jika lokasinya dekat dengan tempat kerja, harga tanah pun cenderung mahal.
Lokasi yang menjadi pusat kegiatan sosial contohnya ialah kelas hobi, restoran, pusat perbelanjaan, dan multipleks. Semakin berkembang suatu lokasi, semakin banyak orang ingin tinggal di sana dan harga terus naik.
Harga lahan mengalami kenaikan dari tahun ke tahun juga ditengarai karena inflasi suatu negara. Hal tersebut juga didorong oleh naiknya harga bahan baku seperti semen, baja, dan tenaga terampil. Akibatnya, inflasi umum membuat properti lebih mahal.
Median Harga Tanah per Meter di Indonesia
Median harga tanah per meter di Indonesia bervariasi. Namun untuk wilayah-wilayah kota besar, sudah tentu harganya cukup tinggi. Di DKI Jakarta misalnya, median harga sudah berada di kisaran Rp24 jutaan per meter persegi. Setelah DKI Jakarta, Bali juga memiliki median harga tanah per meter persegi tertinggi yakni Rp17 jutaan per meter persegi.
Sebaliknya, sejumlah wilayah masih memiliki median harga tanah yang cukup rendah. Jambi misalnya, yang masih di kisaran Rp2,5 juta per meter persegi. Sementara Gorontalo, Bangka Belitung, Lampung, Aceh, dan Riau juga masih memiliki median harga tanah Rp4 jutaan.
Berikut ini tabel lengkap median harga tanah per meter persegi di sejumlah wilayah Indonesia secara lengkap. Harga yang dicantumkan adalah median atau harga rata-rata tanah berdasarkan data Rumah247.com Indonesia Property Market Index Q1/2022.
PROVINSI
MEDIAN HARGA TANAH PER METER PERSEGI
Bali
Kisaran Rp17 jutaan per meter persegi
Banten
Kisaran Rp16 jutaan per meter persegi
Bengkulu
Kisaran Rp6 jutaan per meter persegi
DI Yogyakarta
Kisaran Rp7 jutaan per meter persegi
DKI Jakarta
Kisaran Rp24 jutaan per meter persegi
Gorontalo
Kisaran Rp4 jutaan per meter persegi
Jambi
Kisaran Rp2,5 jutaan per meter persegi
Jawa Barat
Kisaran Rp10 jutaan per meter persegi
Jawa Tengah
Kisaran Rp7,5 jutaan per meter persegi
Jawa Timur
Kisaran Rp13 jutaan per meter persegi
Kalimantan Barat
Kisaran Rp6 jutaan per meter persegi
Kalimantan Selatan
Kisaran Rp8 jutaan per meter persegi
Kalimantan Tengah
Kisaran Rp6 jutaan per meter persegi
Kalimantan Timur
Kisaran Rp8 jutaan per meter persegi
Kep. Bangka Belitung
Kisaran Rp4 jutaan per meter persegi
Kep. Riau
Kisaran Rp8 jutaan per meter persegi
Lampung
Kisaran Rp4 jutaan per meter persegi
Maluku
Kisaran Rp8 jutaan per meter persegi
Maluku Utara
Kisaran Rp8 jutaan per meter persegi
Nanggroe Aceh Darussalam
Kisaran Rp4 jutaan per meter persegi
Nusa Tenggara Barat
Kisaran Rp8 jutaan per meter persegi
Nusa Tenggara Timur
Kisaran Rp8 jutaan per meter persegi
Papua
Kisaran Rp10 jutaan per meter persegi
Papua Barat
Kisaran Rp12 jutaan per meter persegi
Riau
Kisaran Rp4 jutaan per meter persegi
Sulawesi Barat
Kisaran Rp6 jutaan per meter persegi
Sulawesi Selatan
Kisaran Rp8 jutaan per meter persegi
Kisaran Rp6 jutaan per meter persegi
Sulawesi Tenggara
Kisaran Rp7 jutaan per meter persegi
Sulawesi Utara
Kisaran Rp5 jutaan per meter persegi
Sumatera Barat
Kisaran Rp5 jutaan per meter persegi
Sumatera Selatan
Kisaran Rp6 jutaan per meter persegi
Sumatera Utara
Kisaran Rp5 jutaan per meter persegi
Harga Tanah per Meter Tertinggi di Jabodetabek Tahun 2023
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sendiri secara umum digunakan sebagai acuan dalam melakukan transaksi jual beli tanah serta bangunan. Melalui NJOP, dapat diketahui pula harga tertinggi dan terendah aset tanah tersebut. Meski begitu, harga tanah juga bisa lebih tinggi dari NJOP sesuai kesepakatan antara penjual dan pembeli.
Selain itu, nilai bidang tanah dari peta sebaran Kementerian ATR/BPN juga bisa digunakan sebagai acuan. Nilainya ini di atas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tetapi di bawah harga pasar.
Harga tanah termahal di DKI Jakarta menembus angka Rp50 juta per meter persegi yang berada di wilayah pusat Jakarta. Perolehan angka tersebut dikutip dari peta sebaran nilai bidang tanah yang digunakan untuk membangun rumah yang dipublikasikan Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN).
Wilayah-wilayah yang punya nilai tanah tinggi utamanya berada di Central Business District (CBD) Jakarta, seperti Senayan, Kebon Melati, dan Menteng. Alasan tingginya harga tanah di kawasan tersebut karena sangat mudah diakses oleh transportasi publik dan dikelilingi sejumlah fasilitas.
Bojongsari merupakan salah satu daerah perbatasan Depok dan Pamulang yang memiliki harga jual dengan kenaikan tertinggi. Untuk rumah baru, harga bangunannya berada di kisaran Rp11juta per meter persegi.
Sementara untuk di Bogor, kawasan Jalan Pajajaran dan protokoler juga mengalami kenaikan NJOP signifikan. Dari yang sebelumnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Rp4-5 juta per meter, naik menjadi Rp6,8 juta per meter persegi.
Kenaikan NJOP paling tinggi di Kota Bekasi terjadi di kawasan perdagangan dan pusat perekonomian, seperti di Jalan Ahmad Yani yang mencapai Rp12,6 juta per meter persegi. Angka itu naik dari tahun 2018 yang hanya Rp10 juta per meter persegi.
Di wilayah Serpong, Tangerang, saat ini harga tanah per meter bisa mencapai Rp40 juta. Ini tak mengherankan, mengingat pengembang besar seperti BSD juga turut mengembangkan kota ini hingga semakin maju.
Harga Tanah per Meter Terendah di Jabodetabek Tahun 2023
Harga tanah di Ibukota dan wilayah penyangga identik dengan mahal. Saking mahalnya, harga tanah di Jakarta dinilai tak sanggup untuk dibeli. Meski begitu, harga tanah di satu kawasan Jakarta akan berbeda dengan di kawasan lainnya. Kalau Anda merujuk harga tanah di wilayah elit jelas akan berbeda dengan wilayah yang tidak termasuk kawasan elit.
Berikut ini harga tanah per meter persegi di kawasan Jabodetabek yang nainya lebih rendah dibandingkan dengan kawasan lainnya.
Median harga tanah per meter persegi bisa mengacu kepada Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 24/2020 tentang Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2020.
Di Jakarta, ternyata masih ada kawasan berikut yang NJOP-nya relatif lebih rendah daripada daerah lain. Yakni di wilayah Jakarta timur yang punya kisaran harga per meter persegi Rp17 jutaan.
NJOP sebesar Rp2 jutaan per m2 bisa ditemukan di kawasan Cakung, seperti Kampung Terate, sebagian wilayah Pulo Gadung seperti Pulo Lentut, dan lainnya. Ada pula NJOP yang hanya mencapai Rp1 jutaan per m2. Menurut Pergub, wilayah tersebut adalah Kamal Muara, seperti Jalan Kamal Muara, Jalan Hamjuni, Gang Tongkol, dan lainnya.
Menurut data RIPMI, Kabupaten Bekasi dan Kabupaten Bogor memiliki kisaran harga tanah per meter di angka Rp6 jutaan. Asal tahu saja, NJOP di Kota Bekasi terbagi menjadi 100 kelas. Paling tinggi atau kelas 1 nilai mencapai Rp 68 juta, sedangkan kelas terendah Rp 170 ribu. Anda juga bisa menemukan harga tanah dengan nilai Rp308.000 per meter persegi di kawasan Bantargebang.
Harga tanah termurah di Bogor sesuai NJOP yakni Rp160.000 per meter persegi. Bahkan, di sejumlah wilayah di Bogor harga tanah per meter persegi dapat ditemukan dengan harga Rp200.000.
Kabupaten Tangerang juga masih masuk ke dalam wilayah dengan harga tanah per meter sekitar Rp9 jutaan.
Jika pada akhirnya Anda tertarik untuk membeli lahan yang hanya dilengkapi surat girik tanah, maka Anda wajib untuk memperhatikan beberapa hal dalam video berikut ini!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com
