Data Rumah247.com Property Market Index menunjukkan penurunan secara kuartalan pada sisi suplai sebesar -4,1% (quarter-on-quarter/QoQ) dan permintaan sebesar -6,1% (QoQ) pada kuartal kedua 2023. Namun, hal ini diyakini lebih sebagai dampak musiman, yakni Hari Raya Idul Fitri di awal kuartal dan Idul Adha serta libur sekolah di akhir kuartal kedua tahun ini. Optimisme tersebut didasarkan pada indeks harga properti yang tetap tumbuh, yakni sebesar 2,4% (QoQ).
Secara tahunan, indeks suplai masih menunjukkan peningkatan, meskipun tipis. Optimisme lebih terlihat dari sisi harga dengan peningkatan lebih dari 6% per tahun. Dari sisi permintaan, indeks masih lebih rendah dibandingkan kuartal yang sama pada tahun lalu.
Daftar Isi
- Sudut Pandang Rumah247.com
- Indonesia Property Sales Market Index
- Makroekonomi
- Analisis Wilayah
- Kesimpulan
- Unduh Laporan
Sudut Pandang Rumah247.com
Indonesia Property Sales Market Index
Kondisi pasar properti pada kuartal kedua tahun ini menunjukkan penurunan secara kuartalan, terutama pada sisi suplai dan permintaan. Ini merupakan kondisi yang tipikial bagi kuartal genap, karena adanya Hari Raya Idul Fitri di awal kuartal dan libur kenaikan kelas, serta Idul Adha di akhir kuartal. Secara umum, konsumen lebih berfokus pada pengeluaran konsumtif ketimbang untuk kebutuhan primer.
Data Rumah247.com Indonesia Property Market Indeks menunjukkan bahwa indeks suplai pada kuartal kedua 2023 berada pada angka 217,5 atau turun sebesar -4,1% (QoQ) sementara indeks permintaan berada pada angka 94,1 atau turun sebesar -6,1% (QoQ). Meksi demikian, indeks harga properti tetap menunjukkan kenaikan sebesar 2,4% (QoQ), berada pada angka 125,3, sekaligus menjadi indikasi pasar properti masih kondusif.
Turunnya indeks suplai dan permintaan pada kuartal kedua tahun ini terjadi baik pada sektor rumah tapak maupun apartemen. Pada sisi suplai, penurunan pada sektor rumah tapak maupun apartemen hampir sama besar. Sementara pada sisi permintaan, permintaan terhadap rumah tapak turun jauh lebih besar yakni -6,5% (QoQ) ketimbang apartemen sebesar -2,4% (QoQ).
Distribusi permintaan terhadap hunian masih didominasi oleh rumah tapak, yakni sebesar 91% dari total permintaan pada kuartal kedua 2023.
Data pencarian properti di Rumah247.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi oleh pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif terhadap daya beli masyarakat.
Makroekonomi: Situasi ekonomi nasional dorong optimisme di pasar properti
Nilai Tukar Rupiah Menguat, Pertumbuhan Ekonomi Terjaga
Nilai tukar rupiah secara point-to-point pada akhir Juni 2023, baik dibandingkan akhir Mei 2023 maupun akhir tahun 2022 menguat masing-masing sebesar 0,30% dan 4,17%. Bank Indonesia (BI) optimistis apresiasi terhadap nilai tukar rupiah tetap positif ditopang oleh surplus transkasi berjalan serta aliran masuk modal asing, hingga imbal hasil aset keuangan domestik yang baik.
Bank Indonesia (BI) memprediksi tren positif akan berlanjut seiring surplus transaksi berjalan, masuknya modal asing, serta pertumbuhan ekonomi domestik yang tinggi.
BI juga memperkirakan tekanan inflasi akan menurun ke sasaran 3% plus minus 1% pada sisa tahun 2023, hal ini lebih cepat dari perkiraan. Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik dan positifnya kinerja ekspor. Kenaikan konsumsi rumah tangga berlanjut didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan terkendalinya inflasi.
Kementerian PUPR targetkan 47 Proyek Strategis Nasional (PSN) selesai pada 2023-2024
Beberapa PSN tersebut di antaranya adalah 5 jalan tol, yakni Tol Sigli-Banda Aceh, Tol Pasuruan-Probolinggo, Tol Cimanggis-Cibitung, Tol Cibitung-Cilincing, dan Tol Cinere-Jagorawi. Kemudian pembangunan Rumah Susun (Rusun) Lanud Halim Perdana Kusuma dan program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) untuk mendukung perhelatan Asean Summit di Tana Mori dan Labuan Bajo serta dukungan infrastruktur untuk pengembangan Kawasan Industri Terpadu (KIT) Batang di Jateng.
Suku Bunga KPR bertahan
Bank Indonesia kembali mempertahankan suku bunga acuan BI 7 Days Repo Rate (BI7DRR) pada angka 5,75%. Angka ini bertahan sejak memasuki tahun 2023. Dampak kebijakan ini diprediksi akan membuat suku bunga KPR juga bertahan di kisaran 7,7-7,8%.
Analisis Wilayah
Rencana pembangunan tol JORR 3 dan potensi sunrise property baru di Kabupaten Bogor
Sebagai kawasan megapolitan, wilayah-wilayah penyangga Ibu Kota Jakarta yakni Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi memerlukan jalur bebas hambatan yang menghubungkan kota-kota tersebut tanpa terputus (seamless). Jalur bebas hambatan yang tak terputus ini akan memperlancar mobilitas baik bagi pekerja komuter maupun distribusi barang dan jasa.
Salah satu proyek terbaru Pemerintah untuk mewujudkan hal tersebut adalah JORR 3, yang akan terdiri dari setidaknya tiga ruas utama, yakni:
- Tol Bogor-Serpong (via Parung Panjang) – Menunggu Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol
- Bogor Outer Ring Road – Telah beroperasi
- Tol Sentul Selatan-Karawang – Proses lelang
Salah satu ruas yang tengah hangat diperbincangkan adalah tol Bogor-Serpong via Parung Panjang. Di jalur ini terdapat kawasan-kawasan hunian yang diprediksi bakal melejit berkat kehadiran tol yang akan dimulai dari Salabenda hingga sekitar kawasan Pagedangan tersebut.
Pemerintah memang belum mengumumkan secara resmi jalur pasti tol tersebut, namun, menilik dari namanya, ada dua wilayah yang diprediksi akan terkerek pamornya, yakni Parung Panjang dan Gunung Sindur.
Mobilitas semakin lancar di sekitar Parung Panjang
Tidak terdapat perbedaan yang signifkan dalam rentang harga pencarian properti di Parung Panjang dalam satu tahun terakhir. Mereka yang mencari hunian di kawasan ini umumnya (94%) menyediakan anggaran di bawah Rp750 juta. Harga properti di kawasan Parung Panjang pun masih relatif stagnan, dengan pertumbuhan antara 2-5% per tahun.
Pengembang pun tampaknya kesulitan untuk memasarkan hunian dengan harga yang lebih tinggi. Pasalnya, pencari hunian cenderung memilih kawasan tetangga seperti Pagedangan dan Cisauk, yang memiliki akses lebih dekat ke kawasan kota mandiri yang telah mapan, BSD City, dan pintu tol Serpong-Balaraja.
Salah satu ganjalan perkembangan Parung Panjang adalah akses transportasinya. Untuk berkomuter, pilihan terbaik adalah menggunakan Kereta Rel Listrik (KRL commuter line). Jalur untuk kendaraan pribadi adalah melalui Jalan Raya Dago atau Jalan Raya Parung Panjang. Di beberapa ruas jalan yang tak terlalu lebar tersebut, tak jarang ditemui truk-truk besar. Karenanya, jalur tol Bogor-Serpong via Parung Panjang bisa menjadi solusi bagi warganya untuk bergerak dengan lebih nyaman.
Gunung Sindur bersiap naik kelas
Jika dibandingkan Parung Panjang, harga properti di kawasan Gunung Sindur terlihat lebih dinamis. Data Rumah247.com Indonesia Property Market Index menunjukkan kenaikan harga hingga 17% dalam tiga bulan terakhir. Rentang harga pencarian properti pun menunjukkan peningkatan terutama untuk kisaran Rp300 juta hingga Rp1 miliar.
Gunung Sindur memiliki lokasi yang lebih strategis dibandingkan Parung Panjang. Kawasan ini dikelilingi oleh kawasan yang sudah mapan maupun berkembang. Di sebelah utara, kawasan ini bersebelahan dengan kawasan kota mandiri BSD City, yang terus mengembangkan melebarkan wilayahnya ke arah Selatan mendekati Gunung Sindur. Sementara di sebelah timur, ada kawasan Bojongsari dan Sawangan yang mulai berkembang sejak hadirnya tol Cinere-Serpong dengan pintu tol di Pamulang.
Soal akses dan transportasi umum, Gunung Sindur dapat diakses dari pintu tol Rawa Buntu (bagian dari ruas tol Jakarta-Serpong) dan stasiun KRL Rawa Buntu (jalur Rangkasbitung-Tanah Abang), keduanya berada di sebelah utara. Sementara untuk sisi timur, warga Gunung Sindur bisa menggunakan akses Jalan Raya Jakarta-Bogor, yang terdapat pintu tol Pamulang (bagian dari ruas tol Cinere-Serpong). Nantinya, tol Bogor-Serpong akan melengkapi akses Gunung Sindur dari sisi barat.
Kesimpulan
Pasar properti nasional terlihat stabil pada kuartal kedua tahun ini. Turunnya indeks suplai dan permintaan pada Rumah247.com Indonesia Property Market Index diyakini lebih karena siklus musiman. Hari Raya Idul Fitri di awal kuartal serta Hari Raya Idul Adha dan libur sekolah di akhir kuartal diperkirakan menjadi penyebab turunnya minat masyarakat terhadap properti. Hal ini pun diantisipasi oleh penjual/penyedia suplai dengan menahan peluncuran suplai baru.
Kenaikan indeks harga properti menunjukkan bahwa penjual masih percaya diri dengan daya beli pasar, sekaligus menjadi indikasi bahwa pasar properti nasional masih tetap stabil. Optimisme juga didukung oleh tren makroekonomi, di antaranya stabilitas suku bunga serta tingkat kepuasan konsumen berdasarkan data dari Bank Indonesia.
Melalui analisis berdasarkan data Rumah247.com Indonesia Property Market Index, tren pasar properti diperkirakan akan bergerak ke arah yang lebih positif pada kuartal berikutnya.
Rencana pembangunan jalur Lingkar Luar Jakarta 3 kembali menjadi diskusi menarik. Hadirnya jalur tol baru akan semakin mempermudah mobilitas warga Bodetabek untuk berkomuter dan diyakini akan mendorong munculnya kawasan sunrise property baru di sebelah tenggara Jakarta.
