Data Rumah247.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) Q3 2021 menunjukkan adanya kenaikan harga properti. Meski indeks harga apartemen masih negatif, peningkatan harga terus terjadi di segmen rumah tapak. Hal ini membangkitkan optimisme pasar yang terlihat dari tingginya tren pencarian properti pada kuartal ini dibandingkan kuartal sebelumnya.Tren juga menunjukkan bahwa konsumen semakin tidak keberatan dengan lokasi hunian yang cukup jauh dari pusat kota, selama sarana transportasi umum dan akses tol tersedia di sekitar lokasi hunian tersebut.
Sudut Pandang Rumah.247com: Temuan utama RIPMI Q3 2021
Tinjauan Indeks Harga:
Pertumbuhan Harga Apartemen Masih Negatif, Pasar Properti Mulai Pulih
Indeks harga pada kuartal kedua 2021 berada pada angka 112,8. Indeks ini naik sebesar 2,24% dibanding kuartal pertama 2021 (quarter-on-quarter/QoQ). Secara tahunan (year-on-year/QoQ), kenaikannya sebesar 1,97%.
Tren harga properti untuk rumah tapak per kuartal kedua 2021 kembali naik sebesar 2,36% (QoQ). Secara tahunan, angka ini naik sebesar 3,61%. Untuk apartemen, tren harga di kuartal kedua 2021 turun sebesar 0,83% (QoQ) dan 4,40% (YoY).
Meski indeks harga properti mengalami peningkatan secara nasional, penurunan tetap terjadi di beberapa provinsi besar. Indeks harga di DI Yogyakarta turun sebesar 7,34% (QoQ), sedangkan Jawa Tengah turun sebesar 3,35% (QoQ).
Provinsi-provinsi utama lain menunjukkan kenaikan indeks harga properti secara kuartalan. Jawa Timur mengalami kenaikan sebesar 2,69%, Banten naik 2,68%, selanjutnya Jawa Barat dan DKI Jakarta masing-masing naik sebesar 1,94%, dan 1,30%.
Tinjauan Property Market Index:
Suplai properti berkurang menjelang pertengahan 2021
Indeks suplai menduduki angka 174,4 per kuartal kedua 2021. Secara kuartalan, indeks ini menunjukkan penurunan sebesar 2,13%.
Turunnya Property Market Index pada kuartal kedua 2021 disebabkan oleh penurunan tren suplai rumah tapak secara nasional sebesar 2,09% (QoQ). Sementara itu, tren suplai apartemen justru merangkak naik dengan peningkatan sebesar 0,34% (QoQ).
Hingga kuartal kedua 2021, Rumah247.com mencatat suplai properti terbesar untuk hunian masih datang dari wilayah DKI Jakarta, yakni meliputi 32% dari total suplai residensial nasional. Jawa Barat menyusul dengan persentase suplai sebesar 29%, diikuti Banten (17%), kemudian Jawa Timur (13%).
Suplai hunian di Jakarta didominasi oleh apartemen. Suplai apartemen di Jakarta mencakup 64% suplai apartemen secara nasional. Suplai apartemen tertinggi berikutnya berasal dari Jawa Timur (12%), dan Jawa Barat (11%). Sementara itu, suplai rumah tapak paling banyak berasal dari Jawa barat (31%), Jakarta (29%), dan Banten (18%).
Tren suplai properti: indeks suplai di Jabodetabek terus berkurang
Setelah melambat di kuartal sebelumnya, sejumlah kota di Jabodetabek mengalami penyusutan suplai pada kuartal kedua 2021.
Property Market Index Kota Bekasi menempati angka 163,9 atau turun sebesar 10,83% secara kuartalan. Penurunan ini terlihat cukup drastis jika dibandingkan dengan pertumbuhan suplai pada kuartal pertama 2021 yang naik sebesar 3,26% (QoQ). Begitu juga dengan RIPMI-S Jakarta Timur yang pada kuartal sebelumnya naik sebesar 10,69% secara kuartalan, namun kini malah turun hingga 5,53% (QoQ).
Analisis Wilayah
Pertumbuhan harga semakin merata
Kenaikan indeks harga tertinggi terjadi di Jawa Timur (2,69%), Banten (2,68%), dan Jawa Barat (1,94%), seiring pulihnya pasar properti nasional pada kuartal kedua 2021. Ada tiga kota yang mengalami peningkatan harga secara signifikan, didorong oleh pertumbuhan harga di segmen rumah tapak.
Kota Tangerang mencatat peningkatan indeks harga properti pada kuartal kedua tahun ini sebesar 6,94% (QoQ), sedikit melandai ketimbang kuartal pertama 2021 yang bertumbuh 7,26% secara kuartalan. Situasi serupa juga dirasakan Kota Depok. Indeks harga properti pada kuartal kedua 2021 di Kota Depok naik 1,46% (QoQ).
Di kawasan metropolitan lainnya, Kabupaten Gresik mencatat kenaikan indeks harga properti tertinggi di antara kawasan Gerbangkertosusila (Gresik, Bangkalan, Mojokerto, Surabaya, Sidoarjo, Lamongan), yakni sebesar 4,55% (QoQ).
Wilayah dengan penurunan harga terbesar: Area pusat dan paling jauh di Jabodetabek
Ketika banyak wilayah mengalami perbaikan kondisi di kuartal kedua 2021, kawasan pusat Jabodetabek justru masih alami penyusutan harga, Jakarta Pusat menurun sebesar 0,97% secara kuartalan. Situasi ini dipicu oleh turunnya harga apartemen hingga minus 3,02% (QoQ). Padahal, harga rumah tapak di Jakarta Pusat sudah mulai pulih dengan peningkatan sebesar 2,20% dibanding kuartal sebelumnya.
Sementara itu, indeks harga di kawasan Jabodetabek seluruhnya mengalami peningkatan. Yang terkecil adalah Kota Bekasi dengan kenaikan sebesar 0,48% secara kuartalan.
Trend pencarian properti: pencarian semakin luas dan merata
Tren pencarian properti di Rumah247.com naik tipis pada kuartal kedua 2021, yakni sebesar 1,73% dibanding kuartal sebelumnya. Sementara secara tahunan, tren pencarian properti di Rumah247.com meningkat sebesar 70,41% (YoY).
Kendati demikian, adanya pertumbuhan tetap menunjukkan bahwa pasar properti telah kembali ramai menyambut masa pemulihan ekonomi nasional. Konsumen properti tetap menyediakan bujet untuk memilih hunian idaman meski sedang disibukkan oleh masa liburan di sepanjang kuartal kedua 2021.
Sementara itu, rumah tapak masih mendominasi pencarian properti di kawasan Jabodetabek, yakni meliputi 90% pencarian properti di Rumah247.com. Mayoritas pencarian pun ditujukan ke wilayah Jakarta Selatan (21%). Akan tetapi, target pencarian konsumen kini semakin luas dan merata.
Dibanding kuartal pertama 2021, terjadi peningkatan tren pencarian properti di wilayah pinggiran seperti Kabupaten Bogor (naik 3%), Kabupaten Bekasi (naik 2%), Kota Tangerang (naik 1%), dan Kota Bogor (naik 1%). Adapun secara akumulatif, pencarian properti di platform Rumah247.com pada Q2 2021 masih didominasi oleh kota-kota di DKI Jakarta (53%).
Dari sisi harga, kisaran yang paling diminati konsumen adalah antara Rp300 juta sampai Rp750 juta. Sedangkan jika diakumulasi, mayoritas pencarian masih berada pada kisaran Rp1 miliar (57%).
Area Prospektif: Kabupaten Gresik jadi alternatif lokasi hunian di Surabaya Raya
Pada kuartal kedua 2021, Kabupaten Gresik menjadi area paling prospektif di wilayah Jawa Timur, khususnya di kawasan metropolitan Gerbangkertosusila yang meliputi kawasan Gresik, Bangkalan, Mojokerto, Surabaya, Sidoarjo, dan Lamongan.
Wilayah Gresik tengah diarahkan sebagai area industri terpadu untuk menyokong Surabaya sebagai pusat kegiatan Indonesia bagian Timur, terutama untuk aktivitas ekspor-impor.
Pusat kota Kabupaten Gresik sangat strategis karena diapit oleh dua pelabuhan sekaligus kawasan industri besar, yakni Pelabuhan Teluk Lamong dan Java Integrated Industrial and Ports Estate (JIIPE) di Surabaya. Kedua kawasan industri ini ke depannya akan dihubungkan oleh jalur kereta api, memanfaatkan bekas rel dari Stasiun Indro menuju Gresik.
Kabupaten Gresik sudah terhubung dengan dua ruas jalan bebas hambatan, yakni Tol Surabaya-Gresik dan Tol Krian-Legundi-Bunder-Manyar (KLBM). Keduanya mempermudah akses kendaraan pribadi dari Surabaya, Sidoarjo, Mojokerto, maupun dari kota-kota lain di pulau Jawa menuju Kabupaten Gresik.
Indeks harga properti Gresik per kuartal kedua 2021 naik sebesar 4,55% secara kuartalan. Kenaikan ini lebih tinggi jika dibandingkan dengan Surabaya. Sebagai pusat Gerbangkertosusila, Surabaya hanya naik 1,77% (QoQ). Rumah tapak menjadi andalan Gresik dengan tren harga yang meningkat sebesar 2,80% dibanding kuartal sebelumnya, sementara apartemen di Gresik tidak mengalami kenaikan sama sekali pada kuartal kedua 2021 ini.
Sejumlah pengembangan kota mandiri pun muncul di sini, seperti Gresik Kota Baru (GKB) dan GEM City JIIPE. Selain itu, menjamur pula pembangunan perumahan skala menengah dan kecil di sekitarnya. Sejumlah fasilitas publik, pusat perbelanjaan dan hiburan juga turut melengkapi Kabupaten Gresik, mulai dari Universitas Muhammadiyah Gresik, Icon Mall, Gressmall, hingga Dynasty Water World Gresik.
Makroekonomi
Insentif PPN diperpanjang, suku bunga turun, bebas uang muka
Sebelumnya, Pemerintah memberlakukan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) properti selama 6 bulan, mulai Maret 2021 hingga Agustus 2021. PPN atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun ditanggung oleh pemerintah (DTP) sebesar 100 persen untuk hunian di bawah Rp2 miliar dan sebesar 50 persen untuk hunian antara Rp2 miliar sampai Rp5 miliar.
Stimulus tersebut berhasil meningkatkan penjualan properti pada segmen masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sebesar 10%, masyarakat menengah sebesar 20%, dan masyarakat atas sebesar 10%. Melihat efek dan prospek yang cukup baik, Pemerintah memastikan insentif PPN DTP untuk sektor properti diperpanjang hingga Desember 2021.
Bank Indonesia (BI) memutuskan untuk mempertahankan tingkat suku bunga acuan (BI 7 Days Reverse Repo Rate/BI 7DRR) sebesar 3,5 persen pada Juni 2021. Dengan demikian, BI 7DRR telah mengalami penurunan sebesar 75 bps dalam 12 bulan terakhir, sementara suku bunga KPR turun sebesar 36 bps pada rentang yang sama.
BI juga telah memperpanjang kebijakan makroprudensial yang akomodatif, seperti relaksasi rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) untuk kredit/pembiayaan menjadi paling tinggi 100 persen atau Down Payment (DP) nol persen untuk semua jenis properti dan juga relaksasi kredit bagi kendaraan bermotor, hingga akhir tahun 2021 ini.
Kesimpulan
Data Rumah247.com Indonesia Property Market Index per kuartal kedua 2021 menunjukkan adanya kenaikan harga properti. Tren harga apartemen masih negatif, tetapi peningkatan harga terus terjadi di segmen rumah tapak.
Meski suplai properti mulai berkurang, pasar masih berada dalam kondisi buyer’s market. Pengembang pun masih berupaya untuk meningkatkan penjualan dengan memanfaatkan gelontoran stimulus ekonomi yang dikucurkan Pemerintah sejak Maret 2021 lalu.
Dengan begitu, target pencarian konsumen semakin luas dan tidak terpaku pada pusat kota yang padat. Hal terpenting bagi konsumen properti di tengah pandemi Covid-19 seperti ini adalah harga hunian yang sesuai anggaran mereka, rata-rata di bawah Rp1 miliar.
