Rumah247.com – Pada saat membeli sebuah properti, biasanya akan terjadi dua tahap pembelian yaitu melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB). Kedua tahap ini memiliki perbedaan penting, terutama dari segi kekuatan hukum dan bukti kepemilikan properti.

PPJB dan AJB bukanlah bukti kepemilikan properti, melainkan hanya bukti transaksi jual beli dan proses pengalihan hak kepemilikan properti yang sah. Sertifikat Hak Milik lah yang menjadi bukti sah kepemilikan properti. Oleh karena itu, sangat penting bagi pembeli untuk memastikan bahwa semua dokumen terkait dengan properti tersebut sudah sah dan lengkap sebelum melakukan transaksi pembelian.

PPJB dan AJB

PPJB atau lebih dikenal dengan surat perjanjian jual beli properti yang dibuat pada saat pembayaran harga belum lunas. Adapun isi yang tertera pada PPJB antara lain harga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB. Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.

Dengan demikian, di sertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain. Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambil menunggu pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.

Sedangkan AJB atau disingkat Akta Jual Beli merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Fungsi AJB juga penting bagi Anda saat memproses surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut. AJB dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional) RI.

Setiap proses pembelian rumah selalu melalui tahap pengurusan Akta Jual Beli. AJB yang dibuat PPAT atau Notaris, nantinya akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik baru.

Fungsi PPJB dan AJB

PPJB dan AJB merupakan dua dokumen penting dalam proses pembelian properti. Kedua dokumen tersebut memainkan peran yang berbeda dalam proses transaksi jual beli properti. Berikut adalah beberapa fungsi PPJB dan AJB dalam proses pembelian properti.

Sebagai bentuk kesepakatan awal: PPJB digunakan untuk mengikat kedua belah pihak sebelum melanjutkan ke tahap akta jual beli. PPJB biasanya dibuat ketika masih dalam tahap pengajuan KPR atau ketika masih melakukan verifikasi dokumen properti.

Sebagai dasar transaksi jual beli: PPJB menjadi dasar untuk melakukan transaksi jual beli antara pembeli dan penjual. PPJB berisi informasi tentang properti yang akan dibeli, harga jual, dan syarat-syarat transaksi lainnya.

Sebagai dasar perencanaan keuangan: PPJB membantu pembeli untuk merencanakan keuangan mereka dengan lebih baik. Dalam PPJB biasanya terdapat informasi tentang besarnya uang muka yang harus dibayar oleh pembeli dan jumlah cicilan yang harus dibayarkan setiap bulannya.

Sebagai bukti transaksi jual beli yang sah: AJB adalah dokumen resmi yang menunjukkan bahwa properti tersebut telah dijual dan dibeli oleh para pihak. Dalam AJB, pembeli akan memperoleh hak kepemilikan sah atas properti tersebut.

Sebagai dasar pengalihan hak kepemilikan properti: AJB menjadi dasar untuk melakukan pengalihan hak kepemilikan properti dari penjual kepada pembeli. Setelah AJB dibuat dan didaftarkan ke kantor pertanahan, maka hak kepemilikan properti secara resmi beralih ke tangan pembeli.

Sebagai dasar pembiayaan: AJB menjadi dasar bagi lembaga keuangan untuk memberikan pembiayaan kepada pembeli. Bank biasanya akan meminta AJB sebagai salah satu syarat untuk memberikan KPR kepada pembeli.

Secara keseluruhan, PPJB dan AJB memainkan peran yang berbeda dalam proses pembelian properti. PPJB digunakan sebagai dasar transaksi jual beli, sementara AJB digunakan sebagai bukti transaksi jual beli yang sah dan sebagai dasar pengalihan hak kepemilikan properti.

PPJB dan AJB bukanlah bukti kepemilikan properti, namun keberadaan keduanya cukup krusial sebagai bukti pembelian properti. Jika Anda sedang mencari hunian pastikan bukan hanya PPJB dan AJB saja, namun juga kelengkapan sertifikat kepemilikan. Cek daftar hunian di kawasan Serpong di bawah Rp1 miliar di sini!

Dasar Hukum PPJB dan AJB

PPJB dan AJB sama-sama memiliki dasar hukum yang berlaku sesuai peraturan. Berikut penjelasannya!

Pada angka 10 PP No. 12 Tahun 2021 berbunyi, “Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.”

Sementara pada angka 11 berbunyi, “Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah Tinggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Jadi, PPJB ini punya kekuatan hukum yang berisi perjanjian dilakukannya transaksi jual-beli atas suatu benda pada waktu yang ditetapkan. Selain itu, agar PPJB ini berkekuatan hukum, ia harus dibuat di notaris.

Pembuatan AJB rumah telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Disebutkan di pasal 37 bahwa Akta Jual Beli rumah merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan hak terjadi melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pihak yang lain.

Selain itu, pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli rumah juga diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, yang menyatakan bahwa Akta Jual Beli rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PPJB dan AJB Bukan Bukti Kepemilikan Properti

PPJB adalah perjanjian awal yang dibuat antara pembeli dan penjual sebagai bentuk kesepakatan awal untuk menjual dan membeli suatu properti. PPJB digunakan untuk mengikat kedua belah pihak sebelum melanjutkan ke tahap akta jual beli. PPJB biasanya dibuat ketika masih dalam tahap pengajuan KPR atau ketika masih melakukan verifikasi dokumen properti.

Namun, PPJB tidak memberikan hak kepemilikan atas properti tersebut, melainkan hanya sebagai bukti bahwa ada kesepakatan untuk menjual dan membeli properti tersebut. Dalam hal ini, PPJB memiliki kekuatan hukum yang lebih rendah dibandingkan dengan AJB.

AJB, di sisi lain, adalah perjanjian yang dibuat setelah PPJB dan merupakan bukti resmi bahwa properti tersebut telah dijual dan dibeli oleh para pihak. Dalam AJB, pembeli akan memperoleh hak kepemilikan sah atas properti tersebut. AJB harus dibuat di hadapan notaris dan harus didaftarkan ke kantor pertanahan untuk memiliki kekuatan hukum yang sah.

Meskipun AJB memberikan hak kepemilikan sah atas properti, bukan berarti AJB adalah satu-satunya bukti kepemilikan properti. Sertifikat hak milik yang dikeluarkan oleh kantor pertanahan adalah bukti sah kepemilikan properti. AJB hanya merupakan bukti transaksi jual beli dan proses pengalihan hak kepemilikan properti yang sah.

Lantaran PPJB dan AJB bukan merupakan bukti kepemilikan properti, maka sangat penting bagi pembeli untuk memastikan bahwa semua dokumen terkait dengan properti tersebut sudah sah dan lengkap sebelum melakukan transaksi pembelian. Dokumen-dokumen yang perlu diperiksa meliputi sertifikat hak milik, PPJB, AJB, dan dokumen-dokumen lainnya yang terkait dengan properti tersebut.

Tonton video berikut ini untuk mengetahui tahapan membangun rumah tumbuh!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com