Rumah247.com – Ketika melakukan jual beli rumah, ada sejumlah dokumen yang harus diurus agar transaksi yang terjadi dianggap legal dan sah. Jika Anda membeli rumah secara cash atau KPR, pada proses akhir yakni akad kredit pihak PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli (AJB) yang menjadi bukti perpindahan kepemilikan atas tanah atau bangunan secara sah.

Kehadiran AJB sangat penting karena merupakan bukti yang bisa digunakan untuk menggugat salah satu pihak yang lalai dalam memenuhi kewajibannya.

Akta Jual Beli juga memiliki dasar hukum yang jelas sehingga tidak boleh diabaikan dalam proses jual beli rumah. Bagi Anda yang berencana membeli rumah, yuk tambah wawasan dan simak syarat serta cara mengurus Akta Jual Beli melalui penjelasan berikut:

Akta Jual Beli

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen otentik yang berisi bukti aktivitas jual beli serta peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Dokumen ini biasanya akan dibuat pada proses akhir jual beli rumah setelah pembeli melunasi pembayaran dan bisa diurus sekaligus dengan balik nama sertifikat. Karena itu, Akta Jual Beli hanya bisa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar kepemilikan yang baru berkekuatan hukum tetap.

Lebih detail di dalam Akta Jual Beli biasanya tercatat kesepakatan jual beli tanah atau rumah, jenis sertifikat yang digunakan (SHM/HGB), luas tanah, ukuran tanah, dan batas bidang tanah, serta nominal transaksi yang dilakukan.

Di dalamnya tertera juga pernyataan jika penjual telah menerima uang pembelian yang dibuktikan dengan lampiran tanda terima atau kwitansi. Jadi di kemudian hari penjual tidak bisa semena-mena mengklaim belum mendapat uang pelunasan tanah/rumah dari pembeli.

Poin lainnya yang ada dalam AJB adalah pernyataan penjual yang menjamin bahwa tanah atau bangunan yang dijual sedang tidak berada dalam sengketa, ancaman penyitaan, tidak sedang dijaminkan pada pihak manapun (baik tercatat maupun tidak), dan bebas dari beban-beban lainnya.

Dari penjelasan tersebut, setiap orang harus berhati-hati jika ada yang menjual rumah bekas tanpa mengurus dokumen penting seperti Akta Jual Beli karena rawan terkena penipuan.

Dasar Hukum Akta Jual Beli

Dasar hukum Akta Jual Beli diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam pasal 37 disebutkan jika AJB merupakan bukti yang sah atas peralihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek transaksi. 

Sementara itu terkait hanya PPAT yang dapat membuat AJB juga diatur dalam Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuatan Akta Tanah. 

Di pasal 2 dijelaskan jika tugas pokok dari PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta tanah sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS).

Lalu bagaimana dengan biaya pembuatan AJB? Sesuai dengan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah disebutkan jika uang jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh lebih dari 1 persen dari harga transaksi yang tercantum dalam akta. Secara detail dijabarkan juga untuk transaksi Rp500 juta – Rp1 miliar biaya jasa pembuatan paling banyak 0,75 persen dan 0,5 persen untuk nilai transaksi Rp1-2,5 miliar.

Akta jual beli bukanlah bukti hak milik dari properti baik tanah atau rumah. Oleh karena itu, jika Anda ingin membeli properti pastikan legalitasnya terlebih dahulu. Cek daftar hunian di Jawa Barat berikut ini dan pastikan legalitasnya terlebih dahulu. Berikut rumah di jual di Jawa Barat di bawah Rp1 miliar di sini!

Fungsi Akta Jual Beli

Sebuah proses transaksi jual beli rumah dapat dikatakan selesai jika penjual dan pembeli telah membayar pajak serta menyelesaikan administrasi termasuk membuat Akta Jual Beli (AJB). Karena itu Anda perlu curiga jika menemui penjual yang tidak mau mengurus AJB dan sebaiknya tidak melanjutkan transaksi karena berpotensi terjadi kecurangan di kemudian hari. Untuk itulah, Anda perlu memahami dengan jelas fungsi Akta Jual Beli seperti berikut:

• Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen otentik kuat yang menyatakan telah terjadi transaksi jual beli rumah secara sah di mata hukum dimana penjual di dalamnya menyatakan telah menerima pelunasan dan menjamin objek transaksi tidak dalam masalah.
• Akta Jual Beli (AJB) menjadi bukti yang diperlukan di persidangan jika salah satu pihak gagal dalam melakukan kewajibannya terhadap properti yang dimaksud di dalamnya.
• Landasan bagi pihak penjual dan pembeli sama-sama memenuhi kewajibannya dalam proses jual beli tanah/bangunan
• Dokumen penting yang bisa digunakan pembeli jika kelak akan menjual kembali properti pada orang lain. Kehadiran AJB menunjukkan jika tanah/bangunan memang milik penjual dan telah melalui proses transaksi yang sah.

Syarat Membuat Akta Jual Beli

Pembuatan Akta Jual Beli memang tidak bisa sembarangan dan hanya bisa dilakukan oleh PPAT di kantor Notaris/PPAT. Ketika akan memasuki tahap akhir proses jual beli rumah, inilah sejumlah dokumen yang harus disiapkan sebagai syarat membuat AJB:

Jika semua berkas persyaratan telah dipenuhi, maka langkah selanjutnya adalah: Setelah

Cara Mengurus Akta Jual Beli

Setelah mengetahui persyaratan untuk membuat Akta Jual Beli, Anda bisa mengikuti langkah-langkah berikut ini dalam mengurus AJB:

• Setelah mencapai kesepakatan jual beli dengan penjual, datangi kantor PPAT setempat dengan membawa syarat dokumen yang diperlukan. Apabila transaksi melalui KPR, pihak bank akan mengarahkan penjual dan pembeli ke Notaris/PPAT yang telah ditunjuk.
• Sertifikat tanah serta dokumen lain seperti identitas penjual pembeli dan bukti pembayaran PBB akan diperiksa untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak atau kekurangan oleh petugas PPAT
• Pengecekan kesesuaian data teknis dan hukum antara sertifikat dengan buku tanah di kantor pertanahan untuk memastikan jika tanah sedang tidak dalam sengketa atau menjadi jaminan.
• Pemeriksaan surat persetujuan penjualan dari suami dan istri (jika penjual telah menikah). Jika tanah adalah waris, ahli waris harus menunjukkan surat keterangan kematian. Sementara apabila suami atau istri telah meninggal dunia maka anak dari penjual wajib hadir dan memberikan persetujuan.
• Penyerahan bukti pembayaran pajak seperti pajak penghasilan dan BPHTB
• Setelah dokumen diverifikasi dan dianggap tidak ada masalah selanjutnya adalah penandatanganan akta yang harus dihadiri oleh pihak penjual, pembeli, dan saksi yang berasal dari kantor PPAT.

Sebelum menyerahkan seluruh berkas, pastikan data pada KTP, KK, dan Akta Lahir sudah sinkron. Jangan sampai ada perbedaan penulisan nama, tempat lahir, dan data lainnya karena proses pembuatan AJB akan tertunda dan pihak PPAT bisa meminta penjual atau pembeli mengubahnya di kantor DISDUKCAPIL setempat.

Tonton video berikut ini untuk mengetahui cara membuat sertifikat rumah melalui notaris!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com