Rumah247.com – Pemerintah telah menetapkan kebijakan dalam rangka menata kembali penguasaan pemilikan penggunaan dan pemanfaatan tanah melalui konsolidasi tanah. Tujuannya sebagai instrumen pendukung reforma agraria dalam menjamin ketersediaan tanah bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan. Hal itu sekaligus memberikan kepastian hukum hak atas kepemilikan atau penguasaan tanah masyarakat.

Ketentuan dasar penyelenggaraan konsolidasi tanah telah ditetapkan dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 12/2019 tentang Konsolidasi Tanah, yang kemudian dilakukan penyesuaian dari waktu ke waktu melalui surat edaran untuk mengatasi hal-hal yang belum diatur sesuai perkembangan zaman.

Berdasarkan petunjuk teknis yang diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, konsolidasi Tanah merupakan kebijakan penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah dan ruang sesuai rencana tata ruang, serta usaha penyediaan tanah untuk kepentingan umum. Hal ini dalam rangka meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.

Ada banyak bentuk konsolidasi tanah, diantaranya konsolidasi tanah pertanian yang merupakan konsolidasi tanah yang dilakukan pada tanah pertanian yang berada di kawasan perdesaan. Kemudian juga konsolidasi tanah non-pertanian adalah konsolidasi tanah yang dilakukan pada tanah non-pertanian, termasuk penyediaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di kawasan perkotaan dan semi perkotaan. Nah, untuk mengetahui lebih jelas soal manfaat dan tujuan konsolidasi tanah, berikut ini ulasannya.

Pengertian Konsolidasi Tanah

Apa itu konsolidasi tanah? Menurut Peraturan Kepala Badan pertanahan Nasional Nomor 4/1991 tentang Konsolidasi Tanah, konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk peningkatan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.

Secara umum konsolidasi lahan bertujuan untuk menata kembali penguasaan tanah oleh masyarakat, agar tercipta suatu pemanfaatan kondisi lingkungan yang lebih baik. Hal ini dapat berupa penambahan atau penataan fasilitas umum jalan, penataan ruang terbuka hijau, penataan kavling–kavling tanah milik masyarakat sehingga tercipta pengembangan lingkungan hunian yang lebih berkualitas.

Mengutip laman Dinas Pekerjaan Umum Perumahan dan Kawasan Permukiman Kabupaten Kulon Progo, mekanisme konsolidasi tanah yaitu menggabungkan atau menata kavling-kavling milik warga untuk dijadikan satu kesatuan rencana desain yang terukur. Dimana para pemilik tanah atau kavling akan dimasukan ke dalam suatu kelompok kemitraan, sebagai sarana berbagi dan diskusi bersama untuk menentukan arah rencana pengembangan dan skema pembagian manfaat dibagi rata antara pemilik tanah.

Setiap pemilik lahan akan menyumbangkan sebagian dari tanahnya untuk dijadikan fasilitas umum seperti penataan atau pelebaran jalan, penambahan ruang terbuka hijau, dan lain-lain. Tentu saja hal ini akan mengurangi luas lahan yang dimiliki sebelumnya. Akan tetapi pemilik tanah akan menerima kembali kontribusi sumbangan tanahnya berupa kenaikan harga jual dari tanah tersebut sehingga memberikan manfaat atau keuntungan yang lebih baik.

Kenapa nilai jual tanah bisa menjadi naik? Hal ini dikarenakan kualitas lingkungan hunian tersebut menjadi lebih baik akibat penambahan fasilitas umum berupa penataan atau pelebaran jalan, penambahan ruang terbuka hijau, tertatanya kavling-kavling menjadi lebih rapi dan terarah.  Pengaturan bidang tanah dalam konsolidasi tanah ini dapat berupa pergeseran letak, penggabungan, pemecahan, pertukaran, penghapusan ataupun pengubahan.

Tujuan Konsolidasi Tanah

Konsolidasi tanah yang sebagian besar dilakukan adalah konsolidasi tanah perkotaan, karena di kawasan perkotaan banyak ditemukan pemanfaatan tanah yang tidak tertib dan merupakan daerah padat pemukiman.

Konsepnya merupakan suatu kegiatan menata tanah yang tidak beraturan sehingga lebih teratur dengan menggeser, menggabungkan, memecahkan, menghapuskan, dan mengubah hak yang dimiliki terhadap tanah, baik di daerah perkotaan/pinggiran kota dalam konteks pemekaran serta penataan permukiman meliputi fasilitas sosial dan umum yang diperlukan oleh pemilik tanah yang sesuai Rencana Umum Tata Ruang Kota serta Daerah melalui partisipasi aktif dari masyarakat.

Tujuan konsolidasi tanah adalah mencapai pemanfaatan tanah secara optimal melalui peningkatan efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah. Lebih jelasnya seperti yang dijelaskan dalam petunjuk pelaksanaan, dimana konsolidasi tanah bertujuan:

Manfaat Konsolidasi Tanah, Salah Satunya Solusi Tata Ruang

Terbatasnya lahan di perkotaan menjadi salah satu masalah yang dihadapi pemerintah dalam memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan. Belum lagi,  maraknya pembangunan gedung dan perkantoran, maupun infrastruktur di perkotaan guna menunjang aspek perekonomian menyebabkan terkikisnya ketersediaan lahan yang dapat digunakan untuk hunian warga. Hal ini apabila dibiarkan terjadi secara terus menerus, memiliki dampak yang buruk seperti munculnya pemukiman kumuh di kawasan pinggiran kota.

Untuk mengatasi hal ini, dibutuhkan suatu alternatif solusi yang dapat mengolah lahan–lahan yang sudah tersedia agar dapat dimanfaatkan untuk pembangunan perumahan di kawasan perkotaan. Salah satu alternatif yang mungkin dapat diterapkan yaitu konsep konsolidasi lahan untuk permukiman.

Dalam upaya peningkatan efisiensi dan produktivitas pemanfaatan tanah perkotaan secara optimal di kawasan perkotaan, perlu dilakukan pembangunan melalui pemilihan lokasi yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota harus memperhatikan kondisi lingkungan, dan kemampuan serta keinginan para pemilik tanah sebagai peserta konsolidasi.

Optimalisasi terhadap efisiensi dan produktivitas pemanfaatan tanah perkotaan yang juga menunjang efektivitas percepatan pembangunan dan pengembangan kota yang sesuai rencana tata ruang. Di sisi lain nilai tanah juga bisa mengalami peningkatan karena wilayah tanah tersebut telah dikapling secara teratur dan dilengkapi dengan fasilitas umum.

Manfaat yang dihasilkan dari peningkatan efisiensi dan pemanfaatan tanah perkotaan lewat konsolidasi tanah secara optimal, diantaranya:

Salah satu manfaat dari konsolidasi tanah adalah memberikan kepastian hukum. Mau punya rumah dengan 3 kamar tidur di kawasan Tangerang yang legalitasnya sudah SHM? Cek pilihan rumahnya dengan harga di bawah Rp700 jutaan di sini!

Lokasi dan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah

Salah satu penyebab kurang berhasilnya penyelenggaraan konsolidasi tanah selama ini  adalah  lemahnya pemilihan  dan  penetapan  calon  lokasi. Alhasil, pemilihan calon lokasi masih perlu  diperbaiki, karena  belum  dilandasi  dengan  kajian  mendalam  dan  komprehensif  berdasarkan  metode  yang  jelas  dan  terukur. Yakni  mengintegrasikan berbagai faktor   secara   objektif,   baik   dari   aspek   kebijakan  pemerintah,  masyarakat  maupun aspek lingkungan   lainnya.

Diterbitkannya Peraturan Menteri ATR/BPN  No.  12/2019 menggarisbawahi  adanya perencanaan    konsolidasi tanah, yang meliputi kegiatan penyiapan lokasi konsolidasi   tanah   terkait   dengan   kesesuaian  tata  ruang,  kebijakan  sektor,  analisis  pemetaan   sosial   dan   potensinya,   kesepakatan   peserta, dan penetapan lokasi.

Artinya, untuk   menata   dan   membangun kembali   permukiman  di   perkotaan   harus diawali  dengan  pemilihan  dan  penetapan  lokasi  yang terukur, terarah, layak  dan  tepat berdasarkan  berbagai faktor pertimbangan menggunakan metode dan formulasi   tertentu. Sehingga   hasilnya   dapat dipertanggungjawabkan dan dapat mengurangi  resiko kegagalan dalam pelaksanaannya

Oleh karena itu, diperlukan tahapan yang diawali menyusun  dan  menentukan  faktor  utama,  faktor  penunjang, dan  sub faktor  yang  mempengaruhinya seperti:

Faktor utama merupakan komponen yang mencerminkan faktor paling penting dan menentukan   terhadap tingkat keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah, baik dari aspek pemerintah, masyarakat maupun lingkungan. Terdapat sejumlah hal yang ternyata masuk dalam faktor utama, diantaranya:

Keberadaan kebijakan RTRW sangat penting/menentukan dalam kegiatan konsolidasi  tanah  vertikal dan semakin mendukung jika sudah terurai ke dalam RTDR.

Pelaksanaan konsolidasi tanah vertikal ber-prinsip  dari, oleh dan untuk masyarakat dengan  melibatkan partisipasi aktif pemilik tanah, baik dalam perencanaan, pelaksanaan, pembangunan maupun pengendaliannya. Konsolidasi tanah vertikal dapat dilaksanakan apabila lebih besar dari 60 persen pemilik tanah dan meliputi lebih besar dari 60 persen luas seluruh tanah menyatakan persetujuannya, serta bersedia menyerahkan sebagian tanahnya dalam bentuk tanah untuk pembangunan (TP)/bentuk lainnya.

Status penguasaan/pemilikan   tanah   menjadi faktor penting karena  terkait dengan tingkat kesulitan dan besarnya  biaya yang  dihadapi.  Pada  lokasi  yang  banyak  tanahnya  dikuasai/dimiliki  dengan  status hak milik relatif jauh lebih sulit/mahal dibandingkan daerah yang banyak berstatus tanah  negara  (bebas). Daerah   yang  semakin  sempit  luas  penguasaan tanahnya, biasanya pemanfaatannya intensif dan umumnya tidak lagi memperhatikan aturan-aturan yang berlaku. Hal ini bisa menimbulkan lingkungan  permukiman  kumuh  dan  perlu  segera  dibenahi/ditata  kembali  menjadi hunian yang lebih layak dan nyaman.

Keberhasilan konsolidasi  tanah  vertikal  sangat  tergantung/dipengaruhi tinggi-rendahnya  dukungan  kebijakan  Pemerintah untuk  menata/membangun  kembali  lingkungan  permukiman  kumuh,  infrastruktur  jalan  dan  fasum/fasos lainnya.

Tingkat kekumuhan lingkungan hunian/ permukiman menjadi pertimbangan sangat penting dalam pemilihan  lokasi  untuk  mendapat  prioritas  dibenahi terlebih dahulu.

Keberhasilan  penyelenggara  konsolidasi  tanah  vertikal  sangat  dipengaruhi  oleh  ketersediaan  dan  kemampuan  SDM  Kanwil BPN/Kantah, baik kuantitas maupun kualitasnya,  serta  kelengkapan  ketersediaan   infrastruktur   peta   penguasaan/pemilikan tanah, dan sebagainya.

Berbeda dengan faktor  utama, maka faktor penunjang menjadi  komponen  yang  mencerminkan dukungan terhadap tingkat keberhasilan pelaksanaan konsolidasi  tanah. Baik  dari aspek  pemerintah,  masyarakat  maupun lingkungan untuk    menata/membangun    kembali  permukiman  kumuh  menjadi  lebih  layak,  bersih, rapi, aman dan sehat. Beberapa   sub faktor   yang   diharapkan   mampu  menggambarkan  faktor  penunjang  sebagai  berikut:

Daerah yang tingkat kepadatan penduduknya  tinggi  merupakan  prioritas  untuk  segera  ditata/dibangun kembali agar permasalahan yang  ditimbulkan  tidak  semakin  berat/rusak  sejalan dengan perjalanan waktu dan pembangunan yang dilaksanakan.

Areal  yang   banyak   ketidakteraturan   dan   tanah   kosongnya  perlu  diprioritaskan  untuk  ditata  dan dibangun kembali supaya menjadi teratur.

Daerah  pemukiman  kumuh  yang  miskin  dan  sempit-sempit  infrastruktur  jalannya  perlu  mendapat  prioritas  untuk  segera ditata/dibangun ulang.

Bangunan  rumah  yang  ada  di  permukiman  kumuh  mendapat  perhatian  penting. Karena berkaitan  dengan  biaya  yang  harus  disediakan atau kerugian yang harus ditanggung  dalam  pelaksanaan  konsolidasi  tanah.

Salah   satu   manfaat   dengan adanya konsolidasi tanah vertikal adalah adanya potensi  keuntungan  yang  bakal  diterima  oleh  pemilik tanah dari hasil kenaikan nilai/harga tanah setelah konsolidasi. Sehingga  semakin  tinggi  potensi  kenaikan  tersebut  menjadi  prioritas  untuk  dilaksanakan.

Biaya Pengganti Konsolidasi Tanah

Konsolidasi tanah dapat dibiayai dari salah satu atau gabungan dari sumber pembiayaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) dan atau  Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) dan/atau swadaya Masyarakat, dan/atau sumber pembiayaan lainnya yang sah. Untuk pembiayaan dari swadaya masyarakat yaitu berupa sumbangan tanah untuk pemerintah (STUP).

Bagian tanah ini sering disebut juga dengan istilah Tanah Pengganti Biaya Pelaksanaan (TPBP) yang akan dipergunakan untuk pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum lainnya, serta pembiayaan Konsolidasi tanah. TPBP ini diserahkan penggunaannya kepada masyarakat yang memiliki tanah terlalu kecil atau pihak lain dengan pembayaran kompensasi berupa uang atau bentuk lain yang jumlahnya telah disetujui oleh masyarakat peserta konsolidasi tanah yang lain.

Penyelenggaraan administrasi pembiayaan dilaksanakan sesuai Peraturan Perundangan. Untuk Pembiayaan Konsolidasi Tanah secara swadaya juga dihitung berdasarkan ketetapan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128/2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Penting sekali bagi para pencari hunian meneliti site plan perumahan atau properti pilihannya. Simak alasannya di video ini!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com