Rumah247.com – Transaksi pembelian rumah harus dilakukan dengan sebuah perjanjian untuk memberikan kepastian hukum baik bagi penjual maupun pembeli. Apalagi persoalan tanah termasuk dalam objek perjanjian yang secara khusus diatur dalam peraturan perundang-undangan. Dalam hal ini, pembatalan jual beli rumah sepihak oleh pembeli pun juga diatur secara hukum.
Ketika terjadi kesepakatan antara penjual dan pembeli, sebaiknya lakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanah mengandung hak dan kewajiban yang telah disepakati dari para pihak yang membuatnya. Atas dasar itu, apabila hal-hal yang telah disepakati dalam PJBB dilanggar atau tidak dipenuhi oleh para pihak yang membuatnya maka hal tersebut dapat dikatakan telah terjadi wanprestasi.
Tak selalu akibat pembatalan jual beli rumah sepihak oleh pembeli, pembatalan PPJB juga dapat dibatalkan atas kesepakatan kedua belah pihak. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanah tersebut dapat pula dibatalkan oleh suatu keputusan pengadilan. Tentunya akibat dari pembatalan PPJB oleh mengandung konsekuensi hukum. Terutama terkait dengan penggantian uang muka yang telah dibayarkan. Artikel di bawah ini akan mengulas soal pembatalan jual beli rumah sepihak oleh pembeli dan konsekuensinya baik dari sisi penjual maupun pembeli.
Mengenal KJPP alias Kantor Jasa Penilai Publik
Pembatalan Jual Beli Rumah Sepihak
Saat ini banyak kasus pembatalan terjadi karena penjualan rumah dilakukan dengan sistem Pre Project Selling. Kondisi tersebut tetap menimbulkan resiko bagi pembeli karena rumah sudah dijual meski baru dalam tahap pembangunan. Banyak pembeli yang telah menyetorkan uang muka hingga 30 persen tetapi pembangunan tidak kunjung rampung. Kalau sudah begini Anda sebagai pembeli ingin membatalkan PPJB. Tapi bagaimana dengan nasib uang muka yang sudah Anda bayarkan? Apakah bisa diminta kembali?
Sebaliknya, ada kasus pula pihak pengembang juga membatalkan PPJB. Hal itu lantaran pada pembayaran tahap I, pembeli hak atas tanah tersebut membayar sesuai sebelum tanggal jatuh tempo yang telah disepakati. Namun pada saat pembayaran tahap II, pembeli belum membayar angsuran bahkan sampai tanggal jatuh tempo pelunasan.
Sehingga ada beberapa penyebab yang mengakibatkan pembatalan jual beli rumah sepihak oleh pembeli dikarenakan wanprestasi. Yakni pihak developer tidak melakukan kewajibannya untuk memberikan prestasi, misalnya tidak memberikan serah terima kunci pada saat waktu yang telah ditentukan. Kemudian, konsumen lalai dalam melakukan kewajibannya untuk membayar unit condominium yang telah disepakati di dalam PPJB. Atau konsumen melakukan pembayaran namun tidak sebagaimana diperjanjikan dalam PPJB.
Pembatalan PPJB dan Konsekuensinya
Berdasarkan Pasal 1451 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), pembatalan perjanjian atas dasar ketidakcakapan salah satu pihak membawa akibat, bahwa para pihak dipulihkan ke dalam keadaan seperti sebelum perjanjian ditutup. Konsekuensi dari pembatalan perjanjian tersebut adalah bahwa prestasi yang telah diserahkan, timbal balik harus dikembalikan.
Jika para pihak sepakat untuk membatalkan perjanjian maka,dengan demikian para pihak menutup suatu perjanjian baru, yang isinya membatalkan perjanjian yang lama. Artinya, perikatan yang ada yang lahir dari perjanjian yang dibuat sebelumnya dihapus dengan perjanjian yang baru (perjanjian yang menghapuskan perikatan).
Apabila PPJB dibatalkan, tentunya akan ada akibat hukum PPJB. Selain itu, yang perlu diketahui adalah bagaimana perlindungan hukum apabila pihak pembeli yang membatalkan PPJB begitupun sebaliknya. Seperti sanksi administrasi. Terkait dengan pihak yang dinyatakan harus membayar denda akibat batalnya PPJB tersebut, maka seharusnya dibuktikan dulu.
Oleh karenanya, dalam suatu PPJB harus disebutkan dengan jelas mengenai sanksi yang diberikan jika salah satu pihak dinyatakan wanprestasi.Hal ini sebagai pencegahan apabila dikemudian hari terdapat sengketa di antara para pihak. Maka, akibat yang ditimbulkan akibat batalnya PPJB yang dibuat dihadapan notaris karena wanprestasi adalah:
Ada banyak hal yang bisa terjadi sehingga terjadinya pembatalan jual beli rumah sepihak oleh pembeli. Misalnya saja memutuskan batal membeli karena lebih tertarik rumah lain yang dirasa lebih mendekati kriteria rumah impiannya. Mau punya rumah di kawasan hunian idaman banyak orang? Cek pilihan rumahnya di Tangerang Selatan dengan harga di bawah Rp700 jutaan di sini!
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah telah mengatur mengenai hal apa yang harus dilakukan jika terjadi pembatalan PPJB. Terdapat 2 kondisi alasan pembatalan PPJB, di mana masing-masing memiliki akibat hukumnya. Pembatalan PPJB dapat dilakukan dalam hal adanya kelalaian dari pelaku pembangunan atau kelalaian dari pembeli. PPJB Pada Permen PUPR tersebut adalah dalam konteks pemasaran jual beli rumah (properti) yang dilakukan pengembang (developer).
Dalam ketentuan pembatalan PPJB, sebaiknya terdapat sejumlah pernyataan yang memperjelas atau menegaskan seperti di bawah ini:
Sebaiknya diperinci alasan-alasan sehingga salah satu pihak atau kedua belah pihak dapat memutuskan perjanjian. Sehingga tidak semua wanprestasi dapat menyebabkan salah satu pihak memutuskan perjanjiannya. Namun, hanya wanprestasi seperti yang disebutkan dalam perjanjian saja.
Hal ini hanya penegasan saja, karena tanpa penyebutan tentang hal tersebut, demi hukum, perjanjian dapat diterminasi jika disetujui oleh kedua belah pihak.
Jika ingin memutuskan perjanjian, para pihak tidak perlu harus menempuh prosedur pengadilan, tetapi dapat diputuskan langsung oleh para pihak. Dengan ini, Pasal 1266 KUHPerdata harus dengan tegas dikesampingkan.
Pembatalan Jual Beli Rumah Sepihak oleh Penjual
Secara hukum dalam PPJB harus diatur mengenai pembatalan PPJB, maka Anda sebagai pembeli hendak melakukan pembatalan, harus dilakukan sesuai dengan isi PPJB tersebut. Meski demikian, perihal pembatalan dan pengembalian DP, dalam PP 12/2021 telah diterbitkan untuk menggantikan Permen PUPR 11/2019.
Dalam PP telah diatur bahwa dalam hal pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan (developer), pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.Mengingat PPJB hanya dapat dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
Pembatalan Jual Beli Rumah Sepihak oleh Pembeli
Jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling banyak 10 persen dari harga transaksi, dan terjadi pembatalan jual beli rumah sepihak oleh pembeli setelah penandatanganan PPJB akibat kelalaian pembeli, maka keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan. Sedangkan jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10 persen dari harga transaksi, dan terjadi pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB akibat kelalaian pembeli, pelaku pembangunan berhak memotong 10 persen dari harga transaksi.
Pembatalan PPJB dengan meminta pengembalian uang yang telah Anda bayarkan tergantung kepada siapa terjadi kelalaian tersebut. Untuk menilai kelalaian tersebut, perlu diperhatikan pula ketentuan-ketentuan dalam PPJB.
Tips Rumah247.comPembatalan PPJB dapat dilakukan dalam hal adanya kelalaian dari pelaku pembangunan atau kelalaian dari pembeli. PPJB Pada Permen PUPR tersebut adalah dalam konteks pemasaran jual beli rumah (properti) yang dilakukan pengembang.
Tata Cara Pemutusan Perjanjian Pembatalan Jual Beli Rumah
Sejumlah tata cara pembatalan PPJB bisa dilakukan.Misalnya dalam PPJB, sering ditentukan sebelum diputuskan suatu perjanjian, haruslah terlebih dahulu diberikan peringatan. Pihak yang tidak memenuhi prestasinya untuk melaksanakan kewajibannya. Peringatan ini bisa dilakukan dua atau tiga kali.
Bila peringatan tersebut masih tidak diindahkan, maka salah satu pihak dapat langsung memutuskan perjanjian tersebut. Pemberian peringatan ini sejalan dengan KUHPerdata, yaitu dengan ingebrekestelling, yakni dikeluarkannya akta lalai oleh pihak kreditur Dalam Pasal 1238 KUHPerdata, somasi (dengan berbagai perkecualian) pada prinsipnya memang diperlukan untuk dapat memutuskan suatu kontrak.
Selain mengetahui perkiraan premi dan cakupan perlindungan, Anda perlu juga memperhatikan hal-hal di video ini dalam memilih penyedia jasa asuransi rumah.
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com
Tanya Rumah247.com Jelajahi Tanya Rumah247.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kamiTanya Rumah247.com Sekarang
