Rumah247.com – Nilai Perolehan Objek Pajak atau yang dikenal dengan NPOP adalah harga jual atau harga perolehan yang dibayar pembeli atas objek pajak. Sepintas istilah ini mirip dengan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP, tetapi sebetulnya memiliki definisi yang berbeda. Nilai NJOP ditentukan dari waktu ke waktu oleh Direktorat Jenderal Pajak Kementerian Keuangan dengan memperhatikan keadaan atau kondisi lokasi dan lingkungan objek pajak. NPOP pun menjadi salah satu dasar dasar pengenaan pajak .
Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan. Sementara itu, apabila Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan belum ditetapkan, besarnya Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan oleh Menteri. Berikut ini penjelasan lebih lengkapnya terkait dengan NPOP.
Apa Itu NPOP?
Apa itu NPOP? NPOP adalah singkatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang merupakan harga transaksi dari rumah yang diperjualbelikan. NPOP ditentukan berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Biasanya, penjual menawarkan harga lalu pembeli diperbolehkan untuk melakukan negosiasi. NPOP bisa jadi lebih murah atau lebih mahal dari NJOP yang sudah ditetapkan pemerintah di daerah rumah berada.
Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Nilai perolehan objek pajak (NPOP) meliputi:
Dalam kaitannya dengan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB, objek cakupannya cukup luas, namun terdapat perolehan hak atas tanah atau bangunan yang dikecualikan. Berikut ini daftarnya:
Dasar Hukum NPOP
Dasar Hukum NPOP berkaitan dengan hukum penghitungan BPHTB dikenakan kepada seorang individu atau badan karena mendapatkan hak atas tanah atau bangunan secara hukum. Peraturan mengenai BPHTB terlampir dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, dengan pemerintah daerah kabupaten atau kota sebagai pihak yang memiliki hak untuk melakukan pemungutan.
Pada perhitungan BPHTB, NPOP adalah Nilai Pokok Objek Pajak adalah nilai transaksi, jika status objek nya adalah hibah, waris, tukar menukar, hadiah dan peleburan usaha menggunakan nilai pasar. Sedangkan NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah paling rendah Rp.60.000.000 per wajib pajak.
Jika perolehan objek pajak dikarenakan hak waris atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah pada garis keturunan lurus satu derajat ke atas dan ke bawah, termasuk suami/isteri maka NPOPTKP ditetapkan paling rendah Rp300.000.000. NPOPTKP ini akan ditetapkan sesuai dengan Peraturan Daerah. Sementara Dasar Pengenaan Pajak atau DPP dapat diambil dari NPOP.
Cara menghitung BPHTB adalah dengan mengalikan tarif dengan NJOP atau NPOP. Tentunya NJOP dan NPOP tersebut harus sudah dikurangi oleh NJOPTKP atau NPOPTKP yang nilainya telah dijabarkan. NPOP penting diketahui agar nilai BPHTB diketahui dengan jelas. Berikut ini adalah rumus dan cara perhitungan BPHTB.
BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
NPOP menjadi dasar pengenaan pajak, bisa lebih kecil atau lebih besar dari NJOP. Sebelum Anda membeli rumah, Anda wajib mengetahui istilah-istilah dalam pajak. Jika Anda sedang mencari hunian di kawasan Semarang, berikut daftar hunian terbaiknya di sini!
Bagaimana Cara Menentukan NPOP?
Rumus dasar menghitung besar BPHTB adalah dengan lebih dahulu menentukan NPOP dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Cara menentukan NPOP adalah dengan mengalikan luas bidang tanah dengan harga yang telah disepakati oleh pembeli dan penjual. Sebagai gambaran, berikut ini ilustrasinya dalam menghitung NPOP:
Diketahui bahwa luas sebidang tanah kosong di Jakarta 1.000m2. Kemudian memiliki NJOP 1.000.000/meter dan NJOPTKP Jakarta senilai Rp80.000.000. Sementara itu, harga kesepakatan antara penjual dan pembeli Rp2.000.000/meter
Maka besaran nilai NPOP atau nilai transaksi adalah 1.000 x 2.000.000 = Rp2.000.000.000
Bagi Anda yang mencari cara menghitung BPHTB yang benar, nilai NPOPTKP di masing-masing wilayah berbeda. Nilai paling rendah yang telah ditetapkan oleh Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4 adalah Rp60 juta untuk setiap Wajib Pajak. Namun, apabila rumah, tanah, atau bangunan berasal dari hibah wasiat atau waris yang diterima orang pribadi dengan masih adanya hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke bawah, termasuk istri, maka NPOPTKP paling rendah ditetapkan sebesar Rp300 juta.
Meski bea ini bukan termasuk pajak, cara menghitung BPHTB amatlah penting karena akan masuk proses legalitas pemindahtanganan hak atas tanah dan/atau bangunan. Anda harus menyelesaikan dulu urusan BPHTB dan pajak wajib sebelum notaris atau PPAT dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan.
Siapa yang Menentukan NPOP?
Terdapat perbedaan antara NPOP dengan NJOP, yakni dari segi pihak yang menentukan nominalnya. Besaran NPOP ditentukan oleh kesepakatan antara pembeli dan penjual, sedangkan NJOP ditentukan pemerintah. Nilai NPOP sangat mudah berubah karena ditentukan oleh kondisi wilayah. Apabila nilai NPOP lebih besar dari NJOP, maka yang digunakan dalam perhitungan adalah NPOP. Begitu pula sebaliknya.
Adapun NPOPTKP tiap daerah berbeda-beda tergantung situasi, sedangkan dalam pasal 87 ayat (4) UU Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah, telah ditetapkan nominal NJOPTKP paling rendah senilai Rp60 juta untuk per wajib pajak.Namun, apabila perolehan hak tersebut berasal dari warisan atau hibah wasiat oleh orang yang masih memiliki hubungan darah, maka NPOPTKP ditetapkan paling rendah senilai Rp300 juta.
Faktor yang Mempengaruhi Nilai NPOP
Setiap transaksi jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan di dalam negeri akan terutang Pajak Penghasilan dan Bea .Pihak penjual dikenakan Pajak Penghasilan atas Pengalihan atas Tanah dan Bangunan dan pihak pembeli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau bangunan (BPHTB), yang besarnya dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Dalam bahasa sehari-hari NPOP bisa juga diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli.
Dalam praktiknya nilai NPOP sebagai Dasar Pengenaan Pajak (DPP), bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Banyak faktor yang mempengaruhi nilai NPOP, seperti perkembangan yang luar biasa di suatu daerah dalam waktu singkat sehingga harga tanah meningkat dengan cepat. Daerah seperti ini nilai NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP.
Jika nilai NPOP lebih besar dari NJOP maka yang dijadikan sebagai dasar pengenaan PPh dan BPHTB adalah NPOP. Tetapi apabila NPOP lebih kecil dari NJOP maka yang dijadikan dasar untuk perhitungan PPh dan BPHTB adalah NJOP. Tergantung mana yang lebih tinggi.
Tonton video berikut ini untuk mengetahui 8 tambahan biaya jual beli rumah yang perlu disiapkan!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com
