Rumah247.com – Tanah HGU merupakan salah satu jenis kepemilikan yang sah di Indonesia. Menurut UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, Hak Guna Usaha atau HGU merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara, dalam jangka waktu tertentu.

Jenis tanah negara yang dapat diberikan HGU adalah tanah yang termasuk dalam kategori hutan produksi yang selanjutnya statusnya dialihkan menjadi lahan untuk perkebunan, pertanian atau peternakan. Jadi, hutan lindung dan hutan konservasi tidak diberikan Hak Guna Usaha. HGU dapat diberikan untuk tanah dengan luas sekurang-kurangnya 5 hektare.

Apa Itu HGU?

Hak Guna Usaha atau HGU merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara dalam jangka waktu tertentu, seperti tertuang dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria. Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu 35 tahun. Walaupun waktunya terbatas, HGU dapat dianggap sebagai hak yang kuat sehingga pemegang tanah HGU dapat mempertahankan hak atas tanahnya dari gangguan pihak lain.

Meski sifatnya hanya penguasaan sementara, tanah HGU tetap wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Pasalnya HGU terjadi karena penetapan pemerintah (sejak didaftarkan) di Kantor Pertanahan, dan sebagai tanda bukti hak, diberikan sertifikat hak atas tanah kepada pemegang HGU.

HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektare. Jika luasnya 25 hektare atau lebih, maka harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Dasar Hukum HGU

Dasar hukum HGU diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP 40/1996”), dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2017 tentang Pengaturan dan Tata Cara Penetapan Hak Guna Usaha (“Permen ATR 7/2017”).

Dalam peraturan tersebut tercantum bahwa yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah:

• Warga Negara Indonesia;
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Sedangkan pada Pasal 6 PP Nomor 40 Tahun 1996 disebutkan bahwa Hak Guna Usaha diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. Lebih lanjut, ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan pemberian Hak Guna Usaha diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.

Lantas apakah tanah HGU bisa beralih status menjadi Sertifikat Hak Milik? Sayangnya, tanah HGU tidak bisa menjadi SHM lantaran kepemilikan tanah adalah milik negara. Sementara SHM bisa dikeluarkan apabila tanah adalah milik perorangan.

HGU adalah hak guna usaha yang biasa dimiliki oleh para pemilik tanah yang digunakan untuk berbisnis. Berbeda dengan kepemilikan rumah biasanya menggunakan SHM. Tentunya, jika Anda sedang mencari rumah, pastikan kepemilikan sertifikatnya sudah pecah. Cek daftar hunian dijual di kawasan Depok di bawah Rp300 juta berikut ini!

Jangka Waktu HGU

Dari peraturan terbaru HGU tahun 2021 pasal 22, maka Hak Guna Usaha diberikan dalam jangka waktu paling lama 35 tahun. Namun, pemilik bisa memperpanjang masa pakainya paling lama sampai 25 tahun dan diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. Perlu diingat, perpanjangan adalah hak penambahan jangka waktu berlakunya suatu hak tanpa mengubah syarat dalam pemberian hak.

Di sisi lain, pembaharuan hak adalah pemberian hak yang sama pada pemegang hak sebelumnya dengan menambah jangka waktu berlakunya hak setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jatuh tempo perpanjangannya berakhir. Jadi, jika jangka waktu HGU telah habis maka tanah akan otomatis kembali jadi lahan yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah Hak Pengelolaan.

Kewajiban Pemilik HGU

Sebagai orang atau badan yang telah dipercaya untuk mengelola tanah negara, maka dalam penggunaannya pemegang HGU memiliki beberapa kewajiban yang harus ditaati sesuai dengan Pasal 27 PP Nomor 18 Tahun 2021. Apa saja?

Cara Memperpanjang dan Memperbarui HGU

Saat batas waktu HGU telah berakhir, maka pemilik bisa mengajukan kembali permohonan pembaruan tanah HGU paling lama 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu. Untuk itu, ada serangkaian syarat berkas pengajuan perpanjangan yang harus dipenuhi untuk perorangan antara lain:

Penyelesaian dari proses perpanjangan tanah HGU bervariasi tergantung pada luas lahan. Untuk luas tanah tidak lebih dari 2.000 meter persegi dibutuhkan waktu 38 hari. Sedangkan untuk tanah HGU dengan luas lebih dari 2.000 meter persegi memerlukan waktu 57 hari, dan 97 hari untuk lahan lebih dari 150.000 meter persegi.

Sama seperti perpanjangan, cara memperbarui tanah HGU adalah dengan mengumpulkan sejumlah berkas ke kantor pertanahan setempat. Adapun syarat dokumen yang harus dipenuhi meliputi:

Tidak sama seperti perpanjangan, pembaruan HGU hanya memerlukan waktu 18 hari kerja. Agar semua prosesnya lancar, pastikan pada kedua permohonan tersebut tanah tidak berada dalam kondisi sengketa sehingga bisa menyatakan menguasai lahan secara fisik.

Untuk tarif, keduanya tergantung pada jumlah bidang dan luas masing-masingnya. Lebih pastinya, silakan kunjungi situs Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional untuk menghitung simulasi biayanya.

Tonton video berikut ini untuk mengetahui lebih detail tentang Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com