Rumah247.com – Sertifikat hak pakai dan hak milik pasti pernah Anda dengar? ya, kedua istilah tersebut memang sangat umum dalam properti. Keduanya merupakan sebuah bukti kepemilikan atau penguasaan terhadap tanah/properti tersebut.
Lalu, apa sebenarnya perbedaan hak pakai dan hak milik? Dan seberapa penting bagi Anda untuk mengganti sertifikat hak pakai Anda menjadi hak milik? Di artikel kali ini, akan dibahas berbagai seluk-beluk terkait sertifikat hak pakai dan cara menggantinya, yang dijabarkan dalam poin-poin berikut:
- Mengenal Hak Pakai
Hak Pakai Adalah
Pengertian Sertifikat Hak Pakai
- Hak Pakai Adalah
- Pengertian Sertifikat Hak Pakai
- Pentingnya Mengganti Sertifikat Pakai Menjadi Hak Milik untuk Rumah dan Bangunan
- Hak Pakai Atas Tanah Negara
- Jangka Waktu Hak Pakai
- Contoh Kasus Hak Pakai
Sertifikat Hak Pakai Tidak Berlaku atau Batal
Memperjualbelikan Sertifikat Hak Pakai
Penggantian Status pada Sertifikat Hak Pakai
- Sertifikat Hak Pakai Tidak Berlaku atau Batal
- Memperjualbelikan Sertifikat Hak Pakai
- Penggantian Status pada Sertifikat Hak Pakai
- Cara Ubah Hak Pakai Jadi Hak Milik
Simak ulasan sertifikat hak pakai selengkapnya di bawah ini!
1. Mengenal Hak Pakai
Sebelumnya, Anda perlu mengetahui terlebih dahulu apa sebenarnya hak pakai itu? Hak-hak warga negara atas sumber daya alam termasuk tanah di Indonesia sebenarnya telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Di sini disebutkan selain hak pakai sendiri, ada pula hak milik, hak guna usaha (HGU), dan hak guna bangunan (HGB).
Lantas apa itu hak pakai? Berdasarkan Pasal 41 pada UUPA, hak pakai adalah hal menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Hak pakai ini diberikan berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang atau berdasarkan perjanjian dengan pemilik tanahnya. Subjek dari hak pakai ini sendiri adalah:
Sertifikat Hak Pakai adalah sertifikat yang melegalkan pemanfaatan properti sesuai dengan karakteristik hak pakai yang disebutkan di atas. Objek dari sertifikat hak pakai dapat berupa tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik. Sertifikat Hak Pakai diberikan melalui keputusan menteri atau pejabat berwenang. Properti dengan sertifikat hak pakai ini dapat dimanfaatkan oleh masyarakat luas maupun lembaga yang membutuhkannya, asalkan sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan.
Pihak yang memiliki sertifikat hak pakai memiliki hak untuk mengembangkan tanah yang dimiliki, seperti membangun atau mengembangkan properti atau mengolah tanah untuk mendapatkan hasil produksi. Sertifikat hak pakai memiliki masa berlaku tertentu, dan dapat diperpanjang sesuai ketentuan yang berlaku antara pemilik tanah dan pemegang sertifikat.
5 Jenis Sertifikat Rumah dan Properti yang Berlaku di Indonesia Terbaru
2. Pentingnya Mengganti Sertifikat Hak Pakai Menjadi Hak Milik untuk Rumah dan Bangunan
Bagaimana dengan rumah Anda sendiri? Apakah Anda sudah memiliki hak milik atau masih menggunakan sertifikat hak pakai? Kadang masyarakat awam lebih cuek terhadap hal ini padahal ada banyak manfaat dalam memegang hak milik, atau Sertifikat Hak Milik (SHM). Hak milik adalah hak terkuat dan tertinggi atas tanah, bersifat turun-temurun, tetap, dan berlaku seumur hidup. SHM memiliki kekuatan legalitas yang paling tinggi karena tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya.
Karena hal ini, harga jual bangunan dengan SHM juga paling tinggi, jadi jika Anda hendak berinvestasi tanah atau properti, SHM akan memiliki nilai lebih. Jika saat ini rumah Anda masih berstatus sertifikat hak pakai, ada baiknya Anda meningkatkan statusnya menjadi hak milik. Anda bisa temukan cara mengubah status kepemilikan tanah di bab terakhir. Namun, jika Anda sedang mencari rumah dengan SHM dan kisaran harga Rp 500-700 juta, Anda bisa lihat listing di sini.
3. Hak Pakai Atas Tanah Negara
Salah satu objek yang dapat dikenakan hak pakai adalah tanah negara. Sesuai namanya, tanah ini dikuasai dan diatur oleh negara, artinya negara bertindak sebagai badan penguasa yang mengatur penggunaan dan pengelolaan tanah tersebut. Ini bukan berarti negara “memiliki” tanah tersebut, namun “menguasai” pengelolaannya demi kemakmuran rakyat. Sertifikat hak pakai atas tanah negara dapat diberikan kepada perseorangan atau lembaga berdasarkan keputusan menteri atau pejabat berwenang.
Jangka waktu sertifikat hak pakai atas tanah negara juga berbeda dibanding tanah perorangan. Lantas, apakah Anda bisa memiliki tanah negara? Anda bisa mengajukan permohonan hak milik atas tanah negara. Tapi Anda juga memiliki kewajiban setelah mendapatkan sertifikat hak milik tersebut, seperti membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) dan uang pemasukan kepada negara sesuai peraturan yang berlaku; memelihara tanda batas; mencegah kerusakan pada tanah; menggunakan tanah secara optimal dan sesuai kondisi lingkungan; serta kewajiban lain yang tercantum dalam sertifikat.
4. Jangka Waktu Hak Pakai
Perlu diketahui, properti yang memiliki sertifikat hak pakai ini bisa dimanfaatkan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu. Sesuai Pasal 45 PP No. 40/1996, jangka waktu sertifikat hak pakai atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan adalah maksimal 25 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun lagi. Sementara itu jangka waktu pemanfaatan sertifikat hak pakai atas tanah milik perorangan adalah maksimal 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang.
Biasanya negara atau pemegang hak pengelolaan akan mempertimbangkan dan mengusulkan apakah pemegang sertifikat hak pakai memenuhi persyaratan untuk mendapat perpanjangan hak pakai. Kondisi properti tanah juga jadi pertimbangan apakah sertifikat hak pakai bisa diperpanjang atau tidak. Walau tak dapat diperpanjang, sertifikat hak pakai atas tanah milik perorangan menurut pasal 49 ayat 2 PP No. 40/1996, dapat diperbaharui berdasarkan kesepakatan dengan pemegang hak milik atas tanah tersebut.
5. Contoh Kasus Hak Pakai
Dalam praktiknya, ada kemungkinan Anda tidak menggunakan sertifikat hak pakai tanah Anda sebagaimana mestinya. Mungkin Anda berhenti mengelola tanah dan hendak mengalihkan hak pakainya, atau sertifikat hak pakai Anda mengalami masalah. Bisa jadi Anda juga hendak mengganti status sertifikat hak pakai Anda menjadi hak milik. Berikut beberapa contoh kasus yang dapat terjadi terkait sertifikat hak pakai Anda:
Ya, memang ada kemungkinan sertifikat hak pakai Anda justru tidak bisa digunakan. Selain karena berakhir jangka waktunya atau diberikan secara sukarela, sertifikat hak pakai tidak lagi berlaku atau terjadi pembatalan sertifikat hak pakai jika;
Jika ternyata tanah yang memiliki sertifikat hak pakai itu ditelantarkan atau musnah, pembatalan sertifikat hak pakai juga mungkin terjadi.
Lalu bagaimana jika sebelum berakhirnya jangka waktu sertifikat hak pakai, Anda tak lagi ingin mengelolanya? Tenang saja, pada dasarnya sertifikat hak pakai dapat dialihkan. Tentu ada hal yang perlu diperhatikan. Jika tanah tersebut merupakan tanah yang dikuasai oleh negara atau merupakan tanah hak pengelolaan, maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Namun, jika berupa tanah perseorangan, maka pengalihan hak pakai kepada pihak lain hanya dimungkinkan terjadi akibat:
Bagi warga negara asing yang menurut Peraturan Pemerintah no 103 tahun 2015 dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak pakai dengan jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang 20 tahun, memiliki hak milik atas properti dengan sertifikat hak pakai cukup ideal. Namun jika Anda warga negara Indonesia tentu beda.
Memiliki sertifikat hak pakai berarti Anda tidak bisa memanfaatkan properti dengan sekehendak hati. Karena itu tidak sedikit yang berusaha meningkatkan sertifikatnya menjadi sertifikat hak milik. Apalagi jika Anda telah berkeluarga dan memiliki keinginan untuk mewariskan properti atau tanah kepada anak-anak Anda. Tentunya ada beberapa persyaratan untuk mengganti status sertifikat hak pakai Anda. Pembahasannya dapat Anda temukan pada bab selanjutnya.
6. Cara Ubah Hak Pakai Jadi Hak Milik
Untuk mengubah sertifikat hak pakai menjadi sertifikat hak milik, ada syarat-syarat dan hal-hal yang perlu Anda perhatikan dan persiapkan. Pertama-tama, Anda harus memastikan apakah properti itu memungkinan untuk menjadi hak milik. Berdasarkan Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, status hak milik dapat diberikan atas tanah hak pakai yang dijadikan rumah tinggal milik perseorangan atau individu yang merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) dan memiliki luas 600 m2 atau kurang.
Pastikan status hak pakai tersebut belum beralih hak. Peningkatan status kepemilikan wajib dilakukan sebelum jangka waktu penggunaan berakhir. Jika Anda telat memperpanjang surat, ada risiko besar properti Anda beralih ke tangan orang lain. Jika hal-hal tadi terpenuhi, Anda dapat mengajukan surat permohonan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya tempat properti itu berada, dengan membawa berkas-berkas berikut:
- Sertifikat tanah yang bersangkutan
- Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal, berupa:
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sebagai bukti legalitas bahwa tanah dan bangunan tersebut memang digunakan untuk tempat tinggal, atau sebagai tambahan terutama jika IMB belum dikeluarkan, sertakan surat keterangan dari Kepala Desa atau Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal.
- Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) terakhir, untuk tanah seluas 200 m2 atau lebih. Fungsinya untuk mengetahui data pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.
- Bukti identitas pemohon berupa Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga.
- Pernyataan bahwa dengan status Hak Milik tersebut maka pemohon memiliki Hak Milik properti yang tak lebih dari 5 bidang tanah secara total dengan luas maksimal 5000 m2. Formulir pernyataan bisa didapat dari kantor Pertanahan.
- Jika properti adalah warisan, maka permohonan wajib dilengkapi surat keterangan waris atau akta waris
- Surat kuasa. Jika dikuasakan kepada orang lain mesti turut disertakan surat kuasa dan fotokopi kartu identitas penerima kuasa, biasanya notaris.
Syarat pengurusan penggantian sertifikat hak pakai dapat cukup rumit. Jadi, jika Anda hendak membeli properti sebagai hak milik, ada baiknya sejak awal Anda mencari properti dengan sertifikat bangunan hak milik. Anda bisa memanfaatkan jasa agen properti untuk membantu Anda dalam hal ini juga.
Tips Rumah247.com Biaya mengurus SHM bervariasi tergantung pada tarif ukur, luas tanah, harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran yang berbeda di tiap daerah
Itu dia ulasan tentang sertifikat hak pakai dan cara menggantinya ke sertifikat hak milik. Bagaimana dengan rumah Anda sendiri? Jika Anda masih memegang hak pakai, ada baiknya, Anda segera menggantinya menjadi hak milik. Jangan lupa untuk ikuti syarat-syarat yang benar dalam pengajuannya, seperti yang telah dibahas di atas, ya.
Selain hak milik ada pula Hak Guna Bangunan (HGB), simak penjelasan keduanya di video berikut ini agar tak salah.
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com
Tanya Rumah247.com Jelajahi Tanya Rumah247.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kamiTanya Rumah247.com Sekarang
