Rumah247.com – BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Pungutan ini ditanggung oleh pembeli dan hampir mirip dengan PPh bagi penjual. Dengan demikian, pihak penjual dan pembeli sama-sama memiliki tanggung jawab untuk membayar pajak.

Mulanya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat tetapi dengan adanya Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menyatakan jika BPHTB dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

Keberadaan BPHTB dikenakan kepada pribadi atau badan karena perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan merupakan perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas dan atau bangunan oleh pribadi atau badan.

Sesuai dengan peraturan yang ada, tarif BPHTB sendiri mencapai 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Lalu, bagaimana dengan BPHTB Waris? Simak penjelasan selengkapnya dalam artikel di bawah ini:

BPHTB Waris

BPHTB Waris adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang merupakan warisan. BPHTB  Waris berbeda dengan perhitungan BPHTB karena jual beli. Apabila BPHTB jual beli dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)yang dianggap sebagai NPOP.

BPHTB tetap dikenakan setiap terdapat pengalihan kepemilikan tak terkecuali wasiat/hibah. Alhasil, prinsip perhitungan BPHTB karena warisan sama saja dengan jual beli. 

Namun sering juga dijumpai kasus pemerintah daerah setempat melalui dinas pendapatan daerah, tidak memperbolehkan perhitungan dasar pengenaan BPHTB karena waris ini berdasarkan NJOP karena menganggap bahwa nilai pasar dari objek waris jauh di atas NJOP. Terhadap kondisi ini perhitungan BPHTB waris berdasarkan taksiran harga pasar yang diperkenankan oleh pejabat dinas pendapatan daerah tersebut.

Sementara untuk NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah. Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasinya bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dasar Hukum BPHTB Waris

Atas peralihan hak atas tanah dan bangunan, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan kepada para ahli waris. Mengenai dasar hukum BPHTB arena perolehan hak atas waris telah diatur ke dalam Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Waris dan Hibah Wasiat.

Pasal 2 PP 111/2000 selengkapnya menyebutkan bahwa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar:50% dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang seharusnya terutang. Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan karena waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Sedangkan dasar pengenaan Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP adalah nilai pasar pada saat pendaftaran hak di atas. Perlu diketahui juga, untuk daerah yang sudah mengatur sendiri BPHTB melalui peraturan daerah setempat, sepanjang penelusuran tidak ada aturan untuk tarif BPHTB 50% sebagaimana tertulis sebelumnya. Namun, jika belum diatur di peraturan daerah, maka perhitungannya akan tetap merujuk pada pasal yang menjadi dasar hukum BPHTB waris.

Ketika orang tua Anda memiliki aset berupa rumah meninggal dunia, dan rumah tersebut jatuh ke tangan Anda. Tapi jangan salah, jika ahli waris ingin menjualnya, dia harus keluar biaya dulu untuk melakukan balik nama. Biaya yang akan dikeluarkan juga tidak murah. Belum lagi, bila rumah tersebut sudah tua Anda harus mengeluarkan biaya renovasi. Oleh karena itu ada baiknya Anda mencari rumah baru siap pakai. Cek daftar huniannya untuk referensi Anda di kawasan BSD berikut!

Cara Mengurus BPHTB Waris

Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia. Proses mengurusnya hampir sama dengan pengurusan BPHTB jual beli hanya saja memerlukan tambahan dokumen.

Syarat pengurusan BPHTB jual beli adalah:

Apabila ingin mengurus BPHTB untuk harta warisan atau hibah wasiat, dokumen yang disiapkan sama seperti pada jual beli, namun dengan tambahan Kartu Keluarga (KK) dan surat keterangan waris atau akta hibah.

Pada umumnya, penerima hibah wasiat adalah orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga dengan pemberi hibah wasiat, atau orang pribadi yang tidak mampu. Di samping orang pribadi, penerima hibah wasiat juga berupa badan yang biasanya mempunyai kegiatan pelayanan kepentingan umum di bidang sosial, keagamaan, pendidikan, kesehatan dan kebudayaan, yang semata-mata tidak mencari keuntungan.

Oleh karena ahli waris dan penerima hibah wasiat memperoleh hak secara cuma-cuma, maka untuk lebih memberikan rasa keadilan, besarnya pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena waris dan hibah wasiat perlu diatur tersendiri dengan Peraturan Pemerintah.

Cara Menghitung BPHTB Waris

Sesuai dengan peraturan yang ada, tarif BPHTB sendiri mencapai 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Lalu, bagaimana dengan BPHTB Waris? Berikut ini rumus hitung BPHTB waris:

BPHTB Terutang = 50% x (5% x (NPOP-NPOPTKP)

Seperti yang telah dijelaskan di atas, untuk daerah yang sudah mengatur sendiri BPHTB melalui peraturan daerah setempat, tidak ada aturan untuk tarif BPHTB 50% sebagaimana tertulis dalam dasar hukum BPHTB waris. Untuk itu, besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Namun, jika belum diatur di peraturan daerah, maka perhitungannya akan tetap merujuk pada pasal yang sebut di atas.

Berikut ini sejumlah ilustrasinya dalam beberapa kasus untuk  menghitung BPHTB Warisan:

Anda mendapat warisan dari suami berupa tanah beserta bangunan di Solo dengan nilai pasar sebesar Rp800 juta. Adapun menurut NJOP, harga rumah tersebut adalah Rp1 miliar. Pemerintah Kota Solo menetapkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) untuk warisan adalah sebesar Rp300 juta.

Karena NJOP lebih besar dari NPOP, maka nominal tersebut lah yang akan dipakai. Dengan demikian, cara menghitung BPHTB-nya adalah sebagai berikut.

BPHTB

= 5% x (NJOP – NJOPTKP)

= 5% x (Rp1 miliar – Rp300 juta)

= 5% x Rp700 juta

= Rp35 juta

Perhitungan ini tidak terhenti disini saja, dalam PP nomor 111 tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Karena Waris dan Hibah Wasiat, BPHTB terutang pada warisan hanya sebesar 50% dari hasil perhitungan.

Dengan demikian, BPHTB dalam contoh ini adalah senilai 50% x Rp35 juta, yakni Rp17.5 juta.

Sementara itu, sama seperti warisan, cara menghitung BPHTB hibah wasiat terutang adalah dengan mengalikan 50% dengan hasil perhitungan. Contohnya, Anda  menerima hibah wasiat dari kakeknya berupa sebidang tanah dengan nilai jual Rp600 juta. Adapun NJOP dalam SPT PBB sebesar Rp400 juta. Pemerintah daerah mengatur NPOPTKP kawasan tersebut senilai Rp280 juta.

Maka cara menghintung BPHTB hibah wasiatnya adalah sebagai berikut.

BPHTB = 5% x 50% x (NPOP – NPOPTKP)

= 5% x 50% x (Rp600 juta- Rp280 juta)

= Rp8 juta

Tonton video berikut ini untuk mengetahui 8 tambahan biaya jual beli rumah yang perlu disiapkan!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com