Rumah247.com – Minimnya lahan disertai meningkatnya kebutuhan terhadap tempat tinggal membuat pembangunan properti hunian vertikal makin berkembang pesat. Jika dulu rumah susun, atau bahasa kerennya apartemen, identik sebagai properti orang kaya, kini tidak lagi.

Soalnya, beberapa pengembang membangun apartemen yang diperuntukkan bagi kalangan menengah. Tidak heran, dengan harga yang terjangkau, ditambah dengan lokasi yang strategis, apartemen pun menjadi daya tarik tersendiri bagi masyarakat.

Masih bingung terkait masalah legalitas tanah, mengurus sertifikat, IMB, hingga seputar perpajakannya? Temukan jawabannya di sini!

Jika Anda termasuk orang yang tertarik untuk tinggal di rumah susun, ada baiknya Anda mengetahui tentang status kepemilikannya terlebih dulu. 

Berbeda dengan rumah yang biasanya bersertifikat hak milik, rumah susun atau bangunan bertingkat dilengkapi dengan Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS). Oleh karena itu, pastikan memahami tentang hal ini beserta dasar hukum rumah susun sebelum membelinya.

Baca juga: Ini Biaya yang Wajib Disiapkan Saat Beli Apartemen

Tanah Bersama

Kepemilikan Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun juga dikenal dengan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS), atau istilah lainnya strata title. 

Jika ketentuan tentang hak milik maupun hak guna bangunan ada di Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria), maka dasar hukum rumah susun ada di Undang-Undang No. 20 Tahun 2011.

Berdasarkan Pasal 1 Angka 1 di UU Rumah Susun ini, rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal. 

Rumah susun juga merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Rumah susun terdiri atas empat jenis. Pertama, rumah susun umum, yaitu rumah susun yang dibangun untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah. Contoh dari rumah susun ini bisa dilihat dari rumah susun berkonsep TOD (transit oriented development) yang baru-baru ini dibangun pemerintah di sejumlah area. 

Atau Anda juga bisa melihatnya melalui rusunawa, yaitu rumah susun umum sewa. Rumah susun umum ini biasanya menjadi tanggung jawab pemerintah.

Kedua, rumah susun khusus, yaitu rumah susun yang dibangun untuk memenuhi kebutuhan khusus. Ini juga merupakan tanggung jawab pemerintah. Ketiga, rumah susun negara yang artinya dimiliki negara. 

Fungsinya bisa sebagai tempat tinggal alias hunian, sarana pembinaan keluarga, atau penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri. 

Keempat, rumah susun komersial. Sesuai namanaya, rumah susun jenis ini dibangun untuk mendapatkan keuntungan. Rumah susun komersial juga dapat didirikan oleh setiap orang, tidak harus pemerintah. 

Berdasarkan pengertian ini, sebagian besar apartemen—meski dengan harga terjangkau—merupakan bagian dari rumah susun komersial. Soalnya, mereka dilengkapi oleh fasilitas-fasilitas hiburan dan dibangun oleh pengembang di luar pemerintah.

Ada batasan kepemilikan

Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun berbeda dengan Sertifikat Hak Milik. SHM merupakan bukti kalau Anda adalah pemilik dari bangunan dan tanah yang tertera di sertifikat. 

Sedangkan SHMSRS adalah bentuk kepemilikan yang diberikan terhadap pemegang hak atas rumah susun yang bersifat perorangan, yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Ini sesuai dengan Pasal 46 UU No. 20 tahun 2011. 

Berdasarkan pasal ini, sistem kepemilikan rumah susun pun ada batasannya. Anda sebagai pemilik sertifikat hanya memiliki satuan unit rumah susun, yaitu ruangan yang Anda tinggali sehari-hari yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah dengan orang lain. Jadi unit rumah susun merupakan hak Anda secara personal.

Jika Anda merupakan pembeli hunian pertama dan masih ragu dengan apartemen incaran Anda, tanyakan apa saja informasi yang dibutuhkan melalui Tanya Agen. 

Selain itu, ada beberapa hal yang kepemilikannya Anda bagi dengan pemilik unit lain di gedung rumah susun atau apartemen yang Anda tempati. Seperti yang disebutkan di atas, hak bersama meliputi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Ini meliputi fondasi, dinding, balok, lantai, atap, jaringan listrik, gas, saluran, pipa, talang air, lift, tangga, selasar, dan telekomunikasi.

Sedangkan benda bersama adalah benda yang dimiliki secara bersama untuk kepentingan publik, bukan benda yang merupakan bagian rumah susun. Contohnya adalah tanaman, taman, ruang pertemuan, tempat ibadah, tempat parkir (baik terpisah maupun menyatu dengan struktur bagian rumah susun), hingga tempat bermain.

Lain lagi dengan tanah bersama, yang merupakan sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama (tidak terpisah) dan di atasnya terdapat rumah susun. Batasnya pun ditetapkan dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.

Dengan adanya kepemilikan bersama inilah diperlukan adanya pengelola apartemen. Dalam waktu maksimal satu tahun setelah serah terima unit, pengembang wajib melakukan pembentukan Perhimpunan Pemilik & Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). 

Sesuai namanya, tentu pengurus diambil dari pemilik dan penghuni apartemen, bukan dari pengembang. Fungsi mereka adalah mengatur pengelolaan dari kepemilikan bersama atas benda dan tanah, mulai dari taman, lahan parkir, hingga kolam renang. 

PPPSRS juga yang nantinya menentukan biaya pengelolaan gedung alias IPL dan sinking fund (biaya cadangan untuk penggantian kerusakan) terhadap pemilik unit. 

Didirikan di atas tanah ‘pinjaman’

Berdasarkan pasal 17, rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai atas tanah negara maupun tanah hak pengelolaan. Artinya, pihak pengembang mengantongi Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) untuk mendirikan rumah susun.  

SHGB memiliki beberapa perbedaan tergantung kepemilikan. HGB di atas tanah hak milik atau HGB murni merupakan status terkuat karena status tanah adalah milik pengembang. Tidak heran, harga unit rumah susun atau apartemen yang dibangun di atasnya cenderung lebih mahal.

Beda dengan SHGB yang dibangun di atas tanah hak pengelolaan lahan. Statusnya lebih lemah karena pemilik tanah adalah orang ketiga. Ketika pemilik ingin tanahnya kembali setelah masa sertifikat HGB berakhir, pemilik unit apartemen tidak mendapatkan pergantian sama sekali.

Jika rumah susun dibangun di atas tanah negara, ketika negara ingin tanahnya kembali, pemilik unit akan mendapat ganti rugi sekitar 80% dari harga tanah saat itu. Nilai yang didapat dihitung berdasarkan luas unit yang dibagi dengan total unit. 

Oleh karena itu saat ada tawaran rumah susun atau apartemen, Anda pastikan dulu apakah unit dibangun di atas tanah milik, hak pengelolaan, atau negara. Dengan begitu, Anda tahu risiko yang akan didapatkan nantinya.

Setelah rumah susun selesai dibangun dan mendapatkan izin layak huni, barulah pihak pengembang memisahkan sertifikat rumah susun atas unit masing-masing melalui Akta Pemisahan Rumah Susun yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). 

Sertifikat ini yang akan diterbitkan oleh kantor pertanahan setempat dan ditujukan untuk masing-masing unit. Anda pun akan menerima SHMSRS yang bisa dijadikan bukti kepemilikan Anda terhadap unit apartemen. 

Jangka waktu sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tidak terbatas. Namun saat HGB habis masa berlakunya, artinya Anda dan pemilik unit lainnya harus mengajukan perpanjangan HGB agar bisa tetap menempatinya.

Sudah menemukan apartemen yang sesuai kriteria Anda? Cek di sini aneka pilihannya, mulai harga Rp300 jutaan.