Rumah247.com – Sebagian dari Anda mungkin belum banyak yang mengetahui kalau pembelian rumah dari pengembang memiliki jaminan garansi. Biasanya, garansi pembelian rumah atau jaminan pemeliharaan konstruksi dari pengembang berlangsung singkat. Rata-rata pengembang properti hanya memberikan masa klaim garansi sekitar 100 hari, atau 3-4 bulan setelah serah terima.

Selama periode garansi tersebut, jika ditemukan ada bagian bangunan yang rusak atau tidak berfungsi, maka Anda sebagai pembeli berhak mendapatkan perbaikan secara cuma-cuma. Namun, apabila sudah lewat dari masa tersebut, komplain tidak akan ditanggapi. Simak ulasan berikut ini yang akan membahas secara rinci mengenai jaminan pemeliharaan konstruksi!

Apa Itu Jaminan Pemeliharaan Konstruksi?

Jaminan pemeliharaan konstruksi adalah jaminan yang diberlakukan untuk pekerjaan konstruksi atau jasa lainnya yang membutuhkan masa pemeliharaan, dalam hal penyedia menerima uang retensi pada serah terima pekerjaan pertama atau provisional hand over.

Provisional hand over atau penyerahan sementara pekerjaan merupakan kondisi di mana  penyedia jasa/kontraktor dapat mengajukan permintaan secara tertulis kapan pengguna jasa/pemerintah untuk penyerahan pertama setelah pekerjaan selesai 100 persen. Pengguna jasa selanjutnya memerintahkan panitia penerima pekerjaan untuk melakukan penilaian terhadap hasil pekerjaan yang telah diselesaikan oleh penyedia jasa. Selambat- lambatnya 7 hari setelah diterimanya surat permintaan dari penyedia jasa.

Setelah penyerahan pertama pekerjaan, pengguna jasa membayar sebesar 100 persen dari nilai kontrak, dan penyedia jasa harus menyerahkan jaminan pemeliharaan sebesar 5 persen dari nilai kontrak. Dalam masa pemeliharaan penyedia jasa konstruksi wajib memantau hasil pekerjaan, dan menjaga (memelihara) agar tidak terjadi kerusakan-kerusakan yang tidak diinginkan.

Di sinilah penyedia menanggung seluruh biaya perbaikan apabila terjadi kerusakan bangunan yang disebabkan oleh kualitas yang tidak sesuai dengan spesifikasi teknis di dalam kontrak. Masa pemeliharaan sebagaimana tercantum dalam kontrak bukanlah waktu untuk menyelesaikan sisa-sisa pekerjaan yang belum terselesaikan, melainkan untuk pemeliharaan pekerjaan yang sudah 100 persen selesai dan telah dilakukan serah terima pertama pekerjaan.

Dasar Hukum Jaminan Pemeliharaan Konstruksi

Dasar hukum jaminan pemeliharaan konstruksi tercantum dalam perpres No.16 Tahun 2018 Pasal 35 yang menjelaskan jaminan pemeliharaan diberlakukan untuk pekerjaan konstruksi atau jasa lainnya yang membutuhkan masa pemeliharaan, dalam hal penyedia menerima uang retensi pada serah terima pekerjaan pertama. Jaminan pemeliharaan dikembalikan selama 14 hari kerja setelah masa pemeliharaan selesai.

Besaran nilai jaminan pemeliharaan adalah sebesar 5 persen dari nilai kontrak. Sebagaimana diketahui di dalam kontrak ada beberapa istilah tentang masa yakni masa kontrak, masa pelaksanaan dan masa pemeliharaan yang semuanya dibebankan atau menjadi tanggung jawab penyedia jasa konstruksi.

Masa pemeliharaan adalah kurun waktu kontrak yang ditentukan dalam syarat-syarat khusus kontrak, dihitung sejak tanggal penyerahan pertama pekerjaan sampai dengan tanggal penyerahan akhir pekerjaan. Masa pemeliharaan beserta perubahannya hanya diberlakukan untuk pekerjaan konstruksi dan Jasa Lainnya. Untuk pengadaan barang, masa pemeliharaan dalam bentuk jaminan garansi barang.

Masa pemeliharaan ini dimulai sejak tanggal penyerahan pertama yang dituangkan ke dalam Berita Acara Pemeriksaan Serah Terima Pertama dan dinyatakan pekerjaan telah selesai dinyatakan selesai 100%. Penyerahan pertama dapat berlaku sesuai dengan masa pelaksanaan yang tercantum di dalam SSKK, lebih cepat dari SSKK atau lebih lambat dari SSKK.

Tidak ada keharusan atau jaminan masa pelaksanaan harus sesuai dengan yang tercantum di dalam SSKK karena masa pelaksanaan bersifat rencana. Intinya, masa pemeliharaan berlaku sejak tanggal serah terima pertama mesti mendahului masa pelaksanaan yang tercantum di dalam SSKK.

Jika Anda ingin membeli rumah, Anda perlu memerhatikan jasa pemeliharaan konstruksi ini sebagai garansi apabila setelah membeli rumah ada bagian-bagian yang rusak. Nah, jika Anda ingin membeli rumah di kawasan Bogor, berikut daftar huniannya dibawah Rp500 juta!

Fungsi dan Ketentuan Jaminan Pemeliharaan Konstruksi

Jaminan pemeliharaan hanya dibutuhkan dalam hal masa pemeliharaan melewati batas akhir tahun anggaran. Jika masa pemeliharaan tidak melewati batas tahun anggaran penundaan sebagian pembayaran sebagai retensi oleh PPK lebih tepat untuk dilaksanakan. 

Sebagai contoh, jika pekerjaan konstruksi/jasa lainnya telah selesai 100% dalam bulan Juni sedangkan masa pemeliharaannya hanya 3 (tiga) bulan, maka pada akhir Juni lebih tepat dibayar 95%. Sisanya dibayarkan dalam bulan September setelah habis masa pemeliharaan.

Dengan menahan pembayaran sebesar 5% dari nilai kontrak PPK lebih memiliki kekuatan untuk memaksa penyedia melakukan seluruh kewajibannya memperbaiki seluruh kerusakan yang timbul dalam masa pemeliharaan. Tetapi jika masa pemeliharaan melewati batas akhir tahun anggaran, penundaan sebagian pembayaran tersebut berbenturan dengan waktu berlakunya dokumen anggaran. Kondisi inilah yang sebenarnya membolehkan penyedia jasa memberikan jaminan pemeliharaan.

Jangka Waktu Masa Jaminan Pemeliharaan Konstruksi?

Kewajiban penyedia untuk melakukan pemeliharaan terhadap hasil pekerjaan yang telah diserahkannya diatur dalam Perpres No.54/2010 pasal 95 ayat (5) Khusus Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya, penyedia pekerjaan konstruksi/jasa lainnya melakukan pemeliharaan atas hasil pekerjaan selama masa yang ditetapkan dalam kontrak, sehingga kondisinya tetap seperti pada saat penyerahan pekerjaan.

Masa pemeliharaan paling singkat untuk pekerjaan permanen selama 6 bulan, sedangkan untuk pekerjaan semi permanen masa pemeliharaan paling singkat 3 bulan. Jaminan pemeliharaan adalah surat jaminan yang diterbitkan oleh bank atau asuransi yang isinya menjamin bahwa:

Selain itu, sebetulnya, tanggung jawab penyedia jasa tidak berhenti setelah masa pemeliharaan habis, tetapi tetap dibebani tanggungjawab dalam waktu tertentu sesuai dengan klausul kontrak (biasanya dicantumkan dalam pasal kegagalan bangunan). Tanggung jawab ini disebut jaminan konstruksi.

Dalam Undang-undang Jasa Konstruksi No. 2 tahun 2017 pada Bab VI Pasal 65 ayat (2), disebutkan dalam hal rencana umur konstruksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) lebih dari 10 (sepuluh) tahun, penyedia jasa wajib bertanggung jawab atas kegagalan bangunan dalam jangka waktu paling lama 10 (sepuluh) tahun terhitung sejak tanggal penyerahan akhir layanan jasa konstruksi.

Perbedaan Jaminan Pemeliharaan Konstruksi dan Retensi

Perbedaan utama antara menyerahkan jaminan pemeliharaan dengan menyerahkan retensi  terletak pada waktu pembayaran biaya pemeliharaan (5% dari nilai kontrak). Pada pembayaran dengan menyerahkan retensi, jumlah pembayaran yang dibolehkan berdasarkan berita acara serah terima pertama adalah 95% dari nilai kontrak. Sisanya 5% dari nilai kontrak hanya boleh dibayarkan setelah masa pemeliharaan berakhir.

Mekanisme pembayaran dengan memberikan retensi adalah sebagai berikut:

• Setelah pekerjaan konstruksi/jasa lainnya selesai 100% dilakukan serah terima hasil pekerjaan untuk pertama kali.
• Berdasarkan berita acara penyerahan hasil pekerjaan untuk pertama kali, PPK dapat melakukan pembayaran 95% dari nilai kontrak. Penyedia masih memiliki kewajiban untuk melakukan pemeliharaan yaitu memperbaiki setiap bentuk kerusakan/kekurangan yang mungkin timbul selama masa pemeliharaan.
• Setelah masa pemeliharaan berakhir dan seluruh kerusakan/kekurangan yang diketahui/terjadi selama masa pemeliharaan telah diperbaiki oleh penyedia, dilakukan serah terima pekerjaan untuk kedua kalinya atau serah terima akhir.
• Berdasarkan berita acara serah terima akhir, PPK dapat melakukan pembayaran retensi sebesar 5% dari nilai kontrak. Pada pembayaran dengan menyerahkan jaminan pemeliharaan jumlah dibolehkan berdasarkan berita acara serah-terima pertama adalah sebesar 100% dari nilai kontrak.

Sementara itu, mekanisme pembayaran dengan memberikan jaminan pemeliharaan adalah sebagai berikut:

• Setelah pekerjaan konstruksi/jasa lainnya selesai 100% dilakukan serah terima hasil pekerjaan untuk pertama kali. Penyedia menyerahkan jaminan pemeliharaan sebesar 5% dari nilai kontrak.
• Berdasarkan berita acara penyerahan hasil pekerjaan untuk pertama kali dan jaminan pemeliharaan, PPK dapat melakukan pembayaran 100% dari nilai kontrak. Penyedia masih memiliki kewajiban untuk melakukan pemeliharaan dengan memperbaiki setiap bentuk kerusakan/kekurangan yang mungkin timbul selama masa pemeliharaan.
• Setelah masa pemeliharaan berakhir dan seluruh kerusakan/kekurang yang diketahui/terjadi selama masa pemeliharaan telah diperbaiki oleh penyedia, dilakukan serah terima pekerjaan untuk kedua kalinya atau serah terima akhir .
• Setelah dilakukan serah terima akhir, jaminan pemeliharaan dikembalikan kepada penyedia.

Tonton video berikut tips membuat akta jual beli tanah!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com