Rumah247.com – Dari sekian banyak jenis pajak yang wajib dibayarkan oleh masyarakat, ada salah satu jenis pajak terkait pembangunan yang jarang diketahui oleh masyarakat. Itu adalah Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri atau biasa disingkat PPN KMS. Namun, apakah semua pembangunan wajib dikenakan PPN KMS termasuk bangun rumah sendiri kena pajak? Atau apakah hanya wajib pajak yang telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) saja yang wajib membayar PPN KMS?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, Anda harus melihat definisi dari Kegiatan Membangun Sendiri. Kegiatan Membangun Sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri dan digunakan pihak lain.

Jadi, PPN KMS tidak dikenakan ke semua kegiatan pembangunan. Bangunan yang dikenakan PPN KMS adalah satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan atau perairan dengan kriteria yakni konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja; diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha; dan luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).

Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai (PPN) terutang ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dengan mempergunakan lembar ketiga. Simak lebih lengkap penjelasan mengenai bangun rumah sendiri kena pajak dalam artikel ini!

Perhitungan Pajak Jika Anda Bangun Rumah Sendiri

Bagaimana perhitungan jumlah pajak yang dibayarkan jika Anda membangun rumah sendiri? Tarif atas PPN KMS adalah sama dengan tarif PPN pada umumnya, yaitu sebesar 11 persen. 

Dasar Pengenaan Pajak yang dikenakan adalah 20 persen dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan setiap bulannya. Jadi bisa disimpulkan tarif efektif dari PPN KMS tersebut adalah sebesar 2 persen dikalikan nilai biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan.

Lalu apa bangun rumah sendiri kena pajak? Berikut hal yang harus Anda lakukan sebagai orang pribadi atau badan terkait dengan kegiatan membangun sendiri.

 Orang pribadi atau badan yang akan melakukan kegiatan membangun sendiri harus menghitung luas bangunannya, tujuannya untuk menentukan apakah bangunan tersebut dikenakan PPN KMS atau tidak.

Kegiatan yang melalui proses perencanaan akan memperoleh hasil yang baik. Rencana anggaran dan biaya ini bertujuan untuk memperkirakan biaya yang akan dikeluarkan dan menyesuaikan dengan bujet. Rencana anggaran dan biaya ini juga digunakan untuk menghitung PPN KMS yang akan dibayarkan tiap bulannya. 

Ketika wajib pajak tidak membuat rencana anggaran dan biaya, maka Direktorat Jenderal Pajak (DJP) akan melakukan penilaian atas bangunan tersebut. Penilaian DJP ini bisa mengakibatkan nilai bangunan dari hasil penilaian akan lebih tinggi dari biaya yang secara nyata telah dikeluarkan. Hal ini tentu akan merugikan wajib pajak tersebut.

PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke kas negara melalui kantor pos atau bank persepsi paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Jadi, PPN KMS atas biaya pembangunan yang dikeluarkan selama bulan Maret, paling lama disetorkan tanggal 15 April. 

Keuntungan dari membayar pajak terutang setiap bulan adalah agar pajak yang dibayarkan tidak merasa berat dibandingkan dibayarkan sekaligus ketika bangunan telah selesai.

PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib dilaporkan penyetorannya paling lama akhir bulan masa pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan. Jika wajib pajak mengalami masalah atau bingung mengenai PPN KMS bisa berkonsultasi dengan account representative di Kantor Pelayanan Pajak wajib pajak terdaftar atau di Kantor Pelayanan Pajak bangunan didirikan.

Aturan Hukum Mengenai Pajak Bangun Rumah

Pemerintah telah menetapkan tarif atas penerapan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS). Dengan begitu, masyarakat yang akanmembangun rumahnya sendiri akan dikenakan PPN. Adapun aturan ini diatur di dalam PMK  Nomor 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Sendiri dan berlaku sejak 1 April 2022. PPN atas kegiatan membangun sendiri bukan hal baru.

Pajak ini memang sudah ada sejak UU Nomor 11 Tahun  1994 yang berlaku pada tanggal 1 Januari 1995. Yang saat ini disesuaikan hanya tarif dari 10 persen menjadi 11 persen, untuk rumah dengan luas bangunan paling sedikit 200 meter persegi.

Adapun, lebih rinci, Perhitungan pengenaan pajak yakni 20% dikali tarif PPN 11%, dikali Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atau 2,2% dari DPP. DPP PPN KMS yaitu berupa nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau yang dibayarkan dalam membangun bangunan untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah.

PPN tersebut wajib dibayarkan sendiri oleh pelaku yang melakukan KMS, yang kemudian disetor melalui Bank. Anda dianggap sudah melapor ketika membuat Surat Setoran Pajak (SSP) dan akan masuk ke Direktorat Jenderal Pajak (DJP)dengan Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) yang tercantum dalam SSP tersebut.

Sama halnya dengan beli rumah jadi, ternyata bangun rumah juga kena pajak. Namun jika Anda lebih memilih untuk beli rumah jadi. Berikut daftar hunian terbaik yang bisa jadi referensi Anda. Cek daftar rumah dijual di Parung dibawah Rp1 miliar di sini!

Bedanya Pajak Bangun Rumah dan PBB

Banyak wajib pajak yang masih sulit membedakan antara PPN KMS dan Pajak Bumi Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2). PBB P2 adalah pajak atas bumi/bangunan yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Perbedaannya adalah PPN KMS dikenakan atas biaya-biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan suatu bangunan dan dikenakan hanya ketika membangun sedangkan PBB P2 dikenakan atas bumi/bangunan dan dikenakan setiap tahun. Berbeda lagi dengan saat jual beli rumah, ada pajak yang dibayarkan oleh pembeli tetapi juga ada pajak pembelian rumah lainnya yang perlu dibayarkan atau dilaporkan oleh penjual.

Pada dasarnya, pajak pembelian rumah ini mencakupi seluruh biaya pajak jual beli rumah. Meskipun ada beberapa pajak pembelian rumah yang bisa dilaporkan oleh penjual, Anda sebagai pembeli perlu mengetahui agar tidak ada kesalah pahaman dan mengurangi risiko kerugian. Pertama, ada baiknya Anda mengetahui pajak pembelian rumah berdasarkan sudut pandang pembeli dan penjual.

Di bawah ini perbedaan antara pajak yang dibayarkan pembeli dan yang dibayarkan penjual.

Simulasi Perhitungan Pajak Bangun Rumah

Pajak membangun sendiri merupakan pajak yang dikenakan atas KMS sebuah bangunan yang didirikan suatu wajib pajak. KMS adalah kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya untuk digunakan sendiri atau untuk orang lain.

Termasuk dalam KMS adalah membangun bangunan untuk orang pribadi atau badan yang dilakukan oleh pihak lain. Artinya, bangun rumah sendiri kena pajak  didasarkan pada wajib pajak pribadi maupun badan yang digunakan untuk yang bersangkutan sendiri dan bukan digunakan buat usaha.

Objek pajak dari kegiatan membangun sendiri atau objek pajak KMS adalah kegiatan atau aktivitas dari pembangunan yang dilakukan.Oleh karena itu, jenis pajak yang dikenakan pada KMS atau jenis pajak membangun adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Jadi, pajak membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif yang sudah ditetapkan dalam peraturan perundangan perpajakan yang berlaku.

Merujuk Pasal 3 ayat 2 PMK 61/2022, tarif khusus PPN KMS sebesar 2,2% tersebut merupakan hasil perkalian 20% dengan tarif PPN sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat 1 UU PPN dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP).Perlu diperhatikan, luas bangunan yang dikenakan PPN KMS adalah minimal 200 meter persegi (200m2).

Jadi misalkan biaya membangun Rp 1 miliar, berarti DPP-nya adalah Rp200 juta. Dengan demikian kalau dibuat tarif efektifnya adalah 11% x 20% x total biaya. Berarti sekitar 2,2% x Rp1 miliar atau senilai Rp22 juta. Itulah PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri.

Punya rumah atau mau beli rumah yang sertifikat tanahnya belum dipecah? Begini cara mengurusnya!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com