Rumah247.com – Sewa menyewa adalah suatu keterikatan dimana pihak dapat memiliki barang pemilik dengan jangka waktu tertentu. Salah satunya adalah properti seperti tanah. Tanah merupakan salah satu aset produktif yang menarik untuk disewakan. Apalagi dengan tanah yang memiliki prospek dalam usaha maupun pertanian.
Sewa tanah mungkin bagi anda masih terdengar asing, karena tanah kebanyakan diperjualbelikan. Padahal sewa tanah dapat menjadi satu alternatif bagi Anda yang memiliki keterbatasan dana dalam membeli tanah. Bagi Anda yang ingin mengetahui lebih lanjut mengenai sewa tanah berikut penjelasan detailnya yang bisa Anda temukan di artikel ini:
- Apa Itu Sewa Tanah?
- Prosedur Sewa Tanah
- Syarat untuk Sewa Tanah
- Aturan dalam Sewa Tanah
- Contoh Surat Perjanjian Sewa Tanah
Berikut penjelasan detail mengenai sewa tanah dan contoh surat perjanjian yang bisa Anda simak di bawah ini.
Apa Itu Sewa Tanah?
Sewa tanah adalah sistem dimana perjanjian kepada penyewa tanah dan pemilik tanah dalam jangka waktu tertentu. Sewa tanah dicetuskan saat tahun 1811 hingga 1816 saat Inggris datang ke Indonesia. Thomas Stamford Raffles adalah pencetus sewa tanah saat ia menjabat letnan gubernur dan ditugaskan menjalankan pemerintahan Indonesia.
Raffles memiliki cara untuk meningkatkan ekonomi yaitu mencetuskan sistem sewa tanah atau Land Rent System (landelijk stelsel), sistem ini berdasarkan atas pemikiran pokok mengenai bahwa hak penguasa sebagai pemilik semua tanah yang ada, atau dengan kata lain Raffles berpendapat bahwa pemerintah adalah pemilik tanah yang sah, sehingga penduduk pada masa itu harus menyewa tanah dan membayar pajak secara rutin baik berupa barang maupun uang.
Pada zaman sekarang batas-batas tanah dan kepemilikan tanah sudah semakin jelas dengan terbitnya Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA). Undang-undang tersebut mengatur batas-batas dan hak-hak tanah warga negara, maka diberikan kepastian hukum kepada para pemilik tanah, dan diakui oleh negara sehingga dapat menghindari segala permasalahan dan sengketa tentang hak milik tanah.
Bukan hanya rumah, namun tanah juga bisa disewakan. Jika Anda tidak tertarik untuk menyewa tanah dan lebih memilih membeli rumah. Berikut daftar rumah dijual di kawasan Purwakarta dibawah Rp1 miliar di sini!
Prosedur Sewa Tanah
Sewa menyewa tanah harus diberikan kepastian hukum untuk pemilik tanah serta tanah tersebut harus diakui oleh negara. Hal tersebut bertujuan untuk menghindari persengketaan tanah baik dari penyewa atau pemilik tanah dari hak milik tanah.
Maka dari itu, sewa tanah sudah diatur dalam Undang Undang nomor 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). Undang-undang tersebut berisi tentang sewa tanah yang bersifat sementara yaitu hak sewa untuk bangunan seperti yang tercantum pada pasal 44 ayat (1) UUPA yang memungkinkan orang atau badan hukum untuk menyewa tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan atau keperluan lainnya dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah, dengan melakukan perjanjian sebelumnya yang sah secara hukum.
Undang-undang tersebut menjelaskan bahwa ketika orang atau badan hukum menyewa tanah milik orang lain. Pihak penyewa memiliki hak untuk mendirikan bangunan di atasnya sesuai dengan kesepakatan perjanjian bagaimana tanah tersebut akan digunakan, jangka waktu pembayaran sewa juga diatur dalam perjanjian.
property-tip = Sewa menyewa tanah harus diberikan kepastian hukum dan tanah juga diakui oleh negara agar terhindar dari sengketa tanah.
Syarat untuk Sewa Tanah
Jika prosedur sewa tanah sudah ditaati, maka selanjutnya kita harus mengetahui tentang syarat untuk sewa tanah. Berikut beberapa syarat yang ada dalam sewa menyewa tanah:
1. Surat Perjanjian Sewa Tanah
Surat perjanjian sewa tanah adalah hal yang paling krusial untuk menyewa tanah. Karena poin-poin perjanjian harus terisi dengan detail sesuai kesepakatan antara pemilik dan penyewa sebelum menyetujui transaksi penyewaan tanah. Surat perjanjian sewa tanah bersifat resmi dan harus dibuat sesuai format perjanjian. Hal penting dalam surat perjanjian sewa tanah yang tidak boleh terlewatkan adalah sebagai berikut:
- Identitas setiap pihak yang terlibat
- Identitas tanah yang akan disewakan
- Jangka waktu penyewaan tanah
- Harga sewa tanah
- Pemanfaatan tanah
- Tanda tangan dan materai
2. Pajak yang Harus Dibayarkan untuk Sewa Tanah
Dalam penyewaan tanah ada pajak yang harus dibayarkan oleh penyewa maupun pemilik yang menyewakan, semuanya telah diatur dalam Undang-Undang Pajak Penghasilan PPh pasal 4 ayat 2.
PPh atau pajak penghasilan adalah wajib dan sifatnya final sehingga baik penyewa maupun pemilik memiliki kewajiban dalam membayar pajak, hal ini menjadi dasar dari kegiatan persewaan tanah, bangunan baik berupa rumah, apartemen, ruko, gedung perkantoran dan lain sebagainya. Jika tujuan penyewaan tanah itu untuk produksi maka dikenakan pajak penghasilan.
Berikut penjabaran tentang pajak sewa tanah:
Jika Anda merupakan penyewa tanah/bangunan, yang harus Anda lakukan adalah:
- melakukan pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan
- membuat bukti potong PPh Pasal 4 ayat (2) melalui aplikasi e-spt PPh pasal 4 ayat (2)
- melakukan penyetoran PPh Pasal 4 ayat (2) yang telah dipotong tersebut dengan terlebih dahulu membuat kode billing (MAP-KJS 411128-403). Penyetoran dilakukan paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Misalnya: pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) dilakukan pada bulan Maret 2019, maka penyetoran PPh nya adalah paling lambat dilakukan pada tanggal 10 bulan April 2019.
- melakukan pelaporan PPh Pasal 4 ayat (2) dengan menggunakan aplikasi espt pph melalui djponline.pajak.go.id atau PJAP.
Jika Anda adalah pemilik tanah/bangunan, yang harus anda lakukan adalah:
- Dalam hal Anda bertransaksi dengan Orang Pribadi maka Anda harus melakukan penyetoran sendiri PPh atas penghasilan yang Anda peroleh sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/ atau bangunan
- Melakukan penyetoran PPh Pasal 4 ayat (2) dengan terlebih dahulu membuat kode billing (MAP-KJS 411128-403). Penyetoran dilakukan paling lambat tanggal bulan berikutnya. Misalnya: atas penghasilan dari sewa tanah/bangunan bulan Maret 2019, maka penyetoran PPh nya adalah paling lambat dilakukan pada tanggal 15 bulan April 2019.
- Melakukan pelaporan PPh Pasal 4 ayat (2) dengan menggunakan aplikasi e-spt pph melalui djponline.pajak.go.id atau PJAP paling lama tanggal 20 bulan berikutnya.
Aturan dalam Sewa Tanah
Aturan dalam sewa tanah sudah terjabarkan di dalam Undang-undang No. 5 Tahun 1960 di dalam pasal 44 Bagian VII tentang hak sewa untuk bangunan yang berisi:
(1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
(2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan
a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
(3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
Contoh Surat Perjanjian Sewa Tanah
Seperti dijelaskan di atas, bahwa surat perjanjian sewa tanah merupakan surat resmi dan harus memiliki format yang tidak boleh tertinggal agar tidak terjadi kesalahpahaman antara pihak yang terlibat. Berikut contoh surat perjanjian sewa tanah yang sederhana:
PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH
Yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama : Rahmad Surachmad
Umur : 28 tahun
Pekerjaan : Pengusaha
Alamat : Jalan Jati Padang VI, Jakarta Selatan
Nomor KTP: 123456789
Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA
Nama : Yeyen Sudrajat
Umur : 36 tahun
Pekerjaan : Direktur PT Sukses Bahagia
Alamat : Jalan Citayam, Jawa Barat
Nomor KTP: 987654321
Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut PIHAK KEDUA Para pihak menerangkan:
Bahwa PIHAK PERTAMA adalah pemilik sah sebidang tanah Hak Milik yang diuraikan dalam nomor sertifikat tanah 123ABC, yang terletak di Jalan Jati Padang VI, seluas 1 ha (satu hektare atau sepuluh ribu meter persegi, dengan batas-batas:
Utara : Jalan Jati Padang VI
Selatan : Jalan Pasar Minggu
Barat : Lapangan
Selatan: Rumah penduduk
Yang selanjutnya disebut TANAH
Bahwa PIHAK PERTAMA akan menyewakan TANAH tersebut kepada PIHAK KEDUA. PIHAK KEDUA menyatakan benar-benar menyewa TANAH dari PIHAK PERTAMA.
Bahwa para pihak menerangkan, PIHAK PERTAMA dengan ini menyewakan kepada PIHAK KEDUA, yang dengan ini menyewa TANAH dari PIHAK PERTAMA, yang ditanda tangani oleh kedua belah pihak dengan materei cukup serta dilampirkan dalam perjanjian ini.
PASAL 1
JANGKA WAKTU
Sewa-menyewa ini berlaku untuk jangka waktu 1 (satu tahun) terhitung sejak tanggal 1, bulan Maret, tahun 2023 dan berakhir pada tanggal 31, bulan Februari, tahun 2024).
Jika setelah masa sewa tersebut berakhir dan PIHAK KEDUA bermaksud memperpanjang, sewa, maka PIHAK KEDUA harus memberitahukan kepada PIHAK PERTAMA secara tertulis, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari sebelum berakhirnya perjanjian ini.
PASAL 2
TARIF SEWA
Tarif sewa TANAH ditetapkan sebesar Rp.250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah) per tahun. Uang sewa tersebut akan diberikan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, sebelum masa sewa dimulai dan bersamaan dengan penandatanganan Surat Perjanjian ini.
PASAL 3
PENGGUNAAN TANAH
PIHAK KEDUA berhak sepenuhnya menggunakan TANAH yang tersebut gudang beras dan sepenuhnya menjadi tanggung jawabnya atas akibat yang timbul dari kegiatannya.
PIHAK KEDUA tak boleh menggunakan tanah selain kepentingan gudang beras apalagi untuk kegiatan yang melanggar hukum.
Jika PIHAK KEDUA menggunakan tanah tersebut untuk tujuan lain, harus seizin tertulis dari PIHAK PERTAMA dan ada perubahan tarif sewa TANAH.
PASAL 4
PENGALIHAN SEWA
Selama masa berlakunya perjanjian ini, PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan menyewakan kembali, mengalihkan, atau mewariskan hak sewa, baik sebagian atau keseluruhan TANAH yang disewanya kepada orang lain.
PASAL 5
KETENTUAN PENUTUP 1. Jika ada hal-hal yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan diselesaikan secara kekeluargaan melalui jalan musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
Jika cara kekeluargaan tak menemui kata mufakat, kedua belah pihak bersepakat untuk menyelesaikannya secara hukum dan memilih menyerahkan masalahnya ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat.
Surat perjanjian sewa ini dibuat rangkap 2 (dua) dan ditandatangani kedua belah pihak di Jakarta Pusat, pada hari Selasa tanggal 30 Februari 2023.
