Rumah247.com – Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu cara yang diminati untuk membeli rumah baru, khususnya bagi pembeli rumah pertama. KPR dinilai meringankan beban pembeli properti. Sebab, bisa membayar dengan sistem mencicil dan waktu cicilan pun bisa disesuaikan dengan kemampuan pembeli.
Yang harus diketahui, nilai KPR ditentukan oleh jumlah perhitungan rasio LTV pembeli. Apa itu LTV? Mari simak paparan berikut seputar serba-serbi LTV, cara menghitung LTV, dan peraturan pemerintah yang mengatur LTV.
Lalu, apa yang dimaksud dengan LTV dalam KPR? Untuk ketahui lebih detail, maka artikel ini akan membahas tentang:
- Pengertian LTV (Loan to Value)
- Perhitungan Formula LTV
- Mengenal LTV Bank Indonesia
- Ap Aitu LTV KPR
- Rasio LTV Yang Baik
- Presentase Maksimum Rasio LTV/FTV
Tanpa panjang lebar, yuk cek selengkapnya di bawah ini!
1. Pengertian Apa Itu LTV (Loan to Value)?
Loan To Value disingkat LTV adalah istilah keuangan yang digunakan untuk menyebut ukuran pinjaman dibandingkan dengan nilai properti yang dijadikan agunan. Dengan kata lain, LTV adalah nilai kredit atau pembiayaan properti yang dapat diberikan oleh bank kepada nasabah. Besarnya rasio LTV bervariasi disesuaikan dengan luas dan tipe properti baik itu rumah tapak, rumah susun, maupun ruko atau rukan. Hal ini berpengaruh pada besarnya uang muka yang harus dibayarkan.
Bank akan menganalisa dan menghitung properti yang menjadi agunan ketika seseorang mengajukan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Nilai rasio LTV akan berpengaruh pada disetujui atau tidaknya pengajuan pinjaman dana nasabah. Sebelum bank menyetujui pengajuan pinjaman, biasanya mereka sudah menetapkan batas maksimum LTV yang bisa diberikan kepada nasabah. Dari pihak bank rasio LTV digunakan untuk memberikan gambaran jumlah skor kredit nasabah dan rasio utang terhadap pendapatan nasabah.
Ketika nilai rasio LTV melebihi batas maksimum, maka biaya untuk mendapatkan pinjaman rumah pun meningkat. Sebab, peminjam dengan LTV lebih besar dibandingkan batas maksimum yang ditentukan oleh bank kemungkinan diharuskan membayar asuransi hipotek. Semakin tinggi nilai LTV, semakin banyak biaya asuransi yang harus dibayar.
Asuransi hipotek diperlukan oleh pemberi pinjaman hipotek konvensional saat DP pembeli kurang dari 20% dari harga pembelian rumah. Tujuannya adalah untuk melindungi pemberi pinjaman dari terjadinya gagal bayar. Sayangnya, meski peminjam yang harus membayar asuransi, akan tetapi sebetulnya asuransi ini bertujuan untuk melindungi bank selaku pemberi pinjaman.
2. Perhitungan Formula LTV
Untuk menghitung besarnya rasio LTV, Anda bisa membagi jumlah pinjaman dengan nilai agunan hasil appraisal. Nilai appraisal biasanya diberikan oleh analisis properti dari pihak bank dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).
Jangan kaget bila nilai rumah yang diberikan analisis properti tidak sama dengan harga rumah yang akan Anda beli. Ini dikarenakan mereka menganalisis berdasarkan keadaan terkini properti dengan mempertimbangkan faktor-faktor tertentu.
Berikut adalah rumus perhitungan LTV:
Sebagai contoh, Anda mengajukan pinjaman ke bank sebanyak Rp700 juta untuk membeli sebuah rumah. Lalu, Anda mengajukan pinjaman senilai yang yang dibutuhkan, yakni sekitar Rp700 juta. Pihak bank akan mengutus analisis properti untuk mengukur harga bangunan. Setelah dinilai oleh appraisal, harga rumah yang akan Anda beli adalah Rp1 miliar. Maka, cara menghitung rasio LTV Anda adalah sebagai berikut:
Rasio LTV Anda adalah 70% dan bila batas maksimum bank adalah 80%, besar kemungkinan permohonan peminjaman Anda disetujui. Bahkan, Anda bisa mengajukan top up ke bank untuk meminta dana pinjaman sebanyak 80% sesuai batas maksimum dari bank.
Setelah akad kredit ditandatangani kedua belah pihak, maka bank akan melakukan transfer 100% harga appraisal ke penjual rumah. Kemudian nasabah membayar down payment rumah ditambah biaya lainnya seperti notaris, sertifikat dan asurasi ke bank. Setelah itu, sisa Rp700 juta yang Anda pinjam dari bank dapat Anda bayarkan dengan sistem mencicil KPR.
Bila Anda meminjam uang untuk membangun rumah baru, Anda dapat menggunakan tanah yang akan dibangun tersebut sebagai modal untuk pinjaman konstruksi. Alur proses peminjamannya sama dengan di atas.
3. Mengenal LTV Bank Indonesia
Selama ini, peraturan pemerintah yang mengatur LTV mengalami perubahan beberapa kali. Hal ini karena Bank Indonesia (BI) berupaya melakukan penyesuaian kebijakan mengenai dasar perhitungan LTV dengan tujuan agar masalah keuangan di sektor properti dapat diselesaikan dengan baik.
Mulai 1 Agustus 2018, peraturan yang berlaku adalah Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI tanggal 1 Agustus 2018 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.
Dengan diberlakukan peraturan ini, maka peraturan sebelumnya, yaitu Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016, dicabut.
Dalam kebijakan yang sudah diperbaharui ini, BI memberi kelonggaran ketentuan LTV dan FTV (Financing to Value) dengan memberi kebebasan pada bank untuk mengatur rasio LTV kredit properti (KK) dan pembiayaan properti (PP) fasilitas rumah pertama untuk semua tipe rumah.
Seperti yang dilansir dari Kompas, kebijakan ini akan meningkatkan kesempatan masyarakat untuk memenuhi kebutuhan rumah pertama melalui KPR. Semakin longgar atau besar rasio LTV yang ditetapkan bank, maka semakin kecil DP yang disediakan nasabah. Hal ini akan meningkatkan daya beli masyarakat.
Appraisal Adalah Taksiran Nilai Properti Anda. Ini 7 Faktanya!
4. Rasio LTV Yang Baik
Nilai rasio LTV nasabah akan mempengaruhi disetujui atau tidaknya permohonan pinjaman dana dari nasabah. Biasanya bank sudah menetapkan nilai tertinggi atau batas maksimum LTV yang dapat diberikan kepada nasabah,
Nilai rasio LTV dari bank akan dibandingkan dengan nilai LTV nasabah. Bila setelah dihitung, LTV nasabah sama atau bahkan di bawah nilai maksimum rasio LTV yang dapat diberikan bank, maka peluang pinjaman Anda cair akan lebih besar. Inilah yang disebut rasio LTV yang baik.
[property-tip Rasio LTV membantu nasabah untuk mengevaluasi risiko yang didapat dari pinjaman ini. Semakin banyak pinjaman, akan semakin besar pula risikonya.
Selain sulit mendapat persetujuan, banyaknya pinjaman berarti makin banyak pula dana yang harus dikeluarkan karena tingkat suku bunga yang tinggi dan ada beberapa biaya tambahan seperti asuransi hipotek. Tak hanya itu, bila nasabah gagal melunasi pinjaman, bank dapat mengambil alih rumah dan menjualnya.
Dari pihak bank, rasio LTV digunakan untuk memberi gambaran jumlah skor kredit nasabah dan rasio utang terhadap pendapatan nasabah. Ini adalah cara cepat bagi bank untuk menghitung kemampuan nasabah membayar pinjaman.
6. Persentase Maksimum Rasio LTV/FTV
Dilansir dari situs resmi Bank Indonesia, Peraturan Bank Indonesia Nomor 23/2/PBI/2021 tentang perubahan ketiga dari PBI Nomor 20/8/PBI/2018 yang membahas tentang Loan to Value (LTV) mengalami penyesuaian uang muka. Berikut ini perubahan baru per 23 Ferbuari 2021.
Selain penetapan rasio LTV di atas, BI memberi kebebasan tiap bank untuk menetapkan besaran rasio LTV dan besaran uang muka khususnya untuk pembeli rumah pertama. Dengan syarat tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian dan perlindungan konsumen dalam memberikan kredit dan pembiayaan properti.
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com.
Tanya Rumah247.comJelajahi Tanya Rumah247.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kamiTanya Rumah247.com Sekarang
 menjadi salah satu cara yang diminati untuk membeli rumah baru, khususnya bagi){kind=link}