Rumah247.com – Setelah memiliki AJB atau Akta Jual Beli rumah, langkah selanjutnya yang mungkin Anda lakukan adalah mengubahnya menjadi SHM atau Sertifikat Hak Milik. Perubahan ini tentu akan sangat memberi manfaat bagi Anda di kemudian hari, misalnya saja dengan SHM Anda jadi punya bukti kepemilikan paling kuat atas lahan yang Anda punya.
Nah, mengurus AJB menjadi SHM tentu tidak gratis. Biaya AJB ke SHM sering dicari tahu banyak orang saat akan mengurus sertifikat rumah. Untuk itu, dalam artikel ini akan dibahas poin-poin penting terkait, seperti:
Langsung saja yuk, simak pembahasan lengkapnya di bawah ini.
Apa Itu AJB?
AJB atau Akta Jual Beli adalah salah satu akta otentik atau dokumen yang menjadi bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan. AJB dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional) RI.
Setiap proses pembelian rumah selalu melalui tahap pengurusan Akta Jual Beli. AJB yang dibuat Notaris/PPAT, nantinya akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik baru.
Akta yang biasa disingkat AJB ini merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Fungsi AJB juga penting bagi Anda saat memproses surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut.
Syarat Mengurus AJB
Untuk mengurus AJB, ada beberapa syarat yang perlu dipenuhi oleh penjual dan pembeli, terutama dengan kondisi belum ada sertifikat tanah.
Syarat Penjual
Syarat Pembeli
Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
Salinan Kartu Keluarga (KK)
Salinan Kartu Keluarga (KK)
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Surat bukti hak atas tanah
Keterangan dari Kepala Desa atau Camat
Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Perbedaan AJB dan SHM
Jika AJB hanya berupa dokumen perjanjian jual-beli sebagai bukti pengalihan hak atas tanah, maka SHM merupakan dokumen yang menandakan jenis kepemilikan rumah yang paling kuat dan bisa diwariskan.
AJB bisa ditemukan dalam berbagai bukti kepemilikan tanah bagi pemiliknya. AJB ini tidak hanya ditemukan dalam transaksi rumah saja, tapi bisa juga pada Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Girik. Sedangkan SHM merupakan sertifikat atas kepemilikan suatu lahan atau tanah yang dimiliki sang pemilik.
Biaya AJB Ke SHM
Saat akan mengurus proses AJB ke SHM, siapkan dulu beberapa berkas yang harus diserahkan ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional), yakni:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup. Formulir permohonan memuat identitas diri, luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah tidak sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
- Pembuatan surat bebas sengketa yang menyatakan bahwa tanah yang dimaksud tidak dalam keadaan sengketa, serta ditandatangani oleh RT, RW, dan disahkan oleh kelurahan setempat.
- Akta Jual Beli dari PPAT
- Sertifikat Hak Atas Tanah
- Fotokopi KTP penjual dan pembeli
- Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB
Merujuk dasar hukum PP No 13 tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang berlaku di BPN, biaya untuk Pelayanan Pengukuran seperti tercantum dalam Pasal 4 ayat adalah sebagai berikut:
Luas Tanah sampai 10 hektar
Tu = ( L / 500 × HSBKu ) + Rp100.000
Luas Tanah di atas 10 hektar s/d 1.000 hektar
Tu = ( L / 4.000 × HSBKu ) + Rp14. 000.000
Luas Tanah di atas 1.000 hektar
Tu = ( L / 10.000 × HSBKu ) + Rp134.000.000
* Tu (tarif ukur), L (luas tanah), HSBKu (harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran)
Untuk mengajukan peningkatan status AJB ke SHM, maka sama halnya dengan biaya pengajuan sertifikat hak milik (SHM). Prosesnya dilakukan langsung di kantor Badan Pertanahan Nasional sesuai domisili.
Sebagai simulasi, untuk lahan di Provinsi DKI Jakarta dengan tanah seluas Rp1.000 m2 berikut ini rincian biayanya:
Biaya Pengukuran
Rp. 340.000,-
Biaya Panitia
Rp. 390.000,-
Biaya Pendaftaran
Rp. 50.000,-
Total Biaya
Rp. 780.000,-
Bagaimana prosedur AJB tanah ke SHM? Simak tipsnya berikut ini!
Prosedur AJB ke SHM
Lalu, bagaimana caranya mengurus AJB ke SHM? Dalam mengurus proses AJB ke SHM, ada segelintir prosedur yang harus diikuti diantaranya sebagai berikut.
Lampirkan dokumen yang diurus di kelurahan plus fotokopi KTP dan KK pemohon, fotokopi PBB tahun berjalan dan dokumen lain yang disyaratkan oleh undang-undang.
Pengukuran dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan. Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya.
Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di Badan Pertanahan Nasional atau BPN. Surat Ukur disahkan atau ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Setelah Surat Ukur ditandatangani, lanjut ke proses Panitia A yang dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Anggota Panitia A terdiri dari petugas dari BPN dan lurah setempat.
Data yuridis permohonan hak tanah tersebut diumumkan di kantor kelurahan dan BPN selama 60 hari. Tujuannya untuk menjamin bahwa permohonan hak tanah ini tidak ada keberatan dari pihak lain.
Tanah dengan dasar girik ini akan langsung terbit berupa Sertifikat Hak Milik (SHM).
BPHTB dibayarkan sesuai dengan luas tanah yang dimohonkan. Jumlahnya tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. BPHTB juga bisa dibayarkan pada saat Surat Ukur selesai.
SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).
Lama waktu penerbitan sertifikat berbeda-beda, tergantung dari lokasi dan faktor lainnya. Namun sebagai gambaran, umumnya sertifikat bisa diambil setelah enam bulan.
Itulah penjelasan dan informasi lengkap mengenai proses pengalihan dari AJB menjadi SHM. Perlu diingat SHM merupakan status kepemilikan tertinggi dan kuat di mata hukum. Oleh karena itu, jika ingin menjadikan hak milik seutuhnya, tentu dibutuhkan SHM sebagai bukti konkretnya.
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com
