Rumah247.com – Kebutuhan masyarakat akan tanah saat ini tak hanya untuk tempat tinggal tetapi kegiatan usaha dan semakin bervariasi sesuai dengan perkembangan ekonomi, sosial, budaya dan teknologi. Oleh sebab itu, semakin meningkatnya kebutuhan akan tanah, maka tidak menutup kemungkinan akan menimbulkan konflik di bidang pertanahan. Masalah ini bisa menjadi sengketa apabila terjadi tumpang tindih tanah.

Status tanah juga beragam bentuknya, salah satunya yang akan dibahas pada artikel kali ini adalah surat jual beli tanah garapan. Tanah garapan berarti tanah yang dikerjakan. Sebagai informasi, dalam penjelasan salah satu artikel dari Universitas Indonesia, tanah garapan adalah sebutan untuk tanah kosong dan kemudian adanya penguasaan secara fisik tanpa adanya dasar hak yang resmi. Tanah garapan juga bisa terjadi secara demikian. Tanah sudah dibebaskan oleh salah-satu instansi pemerintah dengan tujuan kepentingan tertentu. Tetapi karena satu dan lain hal tidak jadi. Lalu pegawai-pegawai instansi  mendirikan bangunan di atasnya. Ada juga instansi yang kemudian membagi-bagikan tanah itu kepada pegawainya.

Tampaknya cara ini resmi,tetapi sebenarnya instansi itu tidak berhak berbuat demikian. Ternyata tanah yang seperti itu pun banyak diperjualbelikan. Jadi, penting bagi Anda yang belum memahami sepenuhnya soal tanah garapan untuk menyimak penjelasannya di bawah ini. Mengetahui definisi tanah garapan akan memudahkan Anda mengetahui contoh surat tanah garapan yang benar.

Fungsi dan Biaya Akta Notaris dalam Jual Beli Rumah Berdasarkan UU No. 30 Tahun 2004

Apa Itu Tanah Garapan?

Apa itu tanah garapan? Tanah garapan berdasarkan Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 2 Tahun 2003 adalah sebidang tanah yang sudah atau belum dilekati dengan sesuatu hak yang dikerjakan dan dimanfaatkan oleh pihak lain baik dengan persetujuan atau tanpa persetujuan yang berhak dengan atau tanpa jangka waktu tertentu.

Untuk tanah garapan yang sudah dilekati dengan sesuatu hak, jika hak tersebut adalah hak milik tentunya tidak bisa didaftarkan menjadi hak milik oleh penggarap.Karena sesuai dengan Pasal 20 Ayat (1) UUPA hak milik adalah hak terkuat dan terpenuh. Kecuali hak milik tanah tersebut sudah jatuh kepada negara sesuai dengan pasal 27 huruf a UUPA.Kemudian jika hak tersebut merupakan Hak Guna Usaha atau Hak Guna Bangunan juga tidak bisa didaftarkan menjadi hak milik oleh penggarap kecuali hak guna usahanya sudah hapus sesuai dengan pasal 34 UUPA atau hak guna bangunannya sudah hapus sesuai dengan pasal 40 UUPA.

Sedangkan untuk tanah garapan yang belum dilekati dengan sesuatu hak, bisa langsung didaftarkan menjadi Hak Milik dengan memperhatikan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Adapun prosedur pendaftaran tanah garapan menjadi tanah hak milik sama seperti kegiatan  pendaftaran tanah untuk pertama kali yang diatur dalam Pasal 12 PP 24/1997, meliputi pengumpulan dan pengolahan data fisik, pembuktian hak dan pembukuannya, penerbitan sertifikat, penyajian data fisik dan yuridis, serta penyampaian daftar umum dan dokumen.

Sebelum masuk ke proses pembuatan surat jual beli tanah garapan, penting bagi pembeli untuk memperhatikan keamanan dari bidang tanah yang akan dibeli mengingat banyak kasus sengketa tanah dari tanah garapan ini. Dan pastikan untuk segera meningkatkan legalitas status kepemilikannya agar aman. Mau punya rumah dengan legalitas yang jelas? Cek legalitas dan pilihan rumahnya di kawasan Tangerang dengan harga di bawah Rp700 jutaan di sini!

Status Hukum Tanah Garapan

Berdasarkan penjelasan Badan Pertanahan Nasional (BPN), surat oper alih garapan maupun surat jual beli tanah garapan tidak serta-merta menentukan kepemilikan lahan seseorang apalagi mendirikan bangunan atau memperjualbelikan. Dengan demikian kepemilikan hak atas tanah termasuk tanah garapan tetap mengacu kepada sertifikat atau izin yang dikeluarkan oleh BPN. Seperti Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU), dan Sertifikat Hak Pakai (SHP). Terutama karena dari namanya sebagai garapan tentu otomatis bukan pemilik dan tidak diperkenankan membangun  atau menjualbelikan. Apabila pemilik SHGB bekerja sama dengan pihak lain untuk memanfaatkan atau menggarap lahan, maka hal tersebut tidak menjadi persoalan. Asalkan proses pemanfaatan lahan tersebut masih sejalan dengan tata ruang yang diajukan.

Anda mungkin masih ingat kasus sengketa lahan antara Rocky Gerung dengan Sentul City. Atas persoalan ini, BPN memperingatkan bahwa selama ini banyak makelar tanah yang kerap menjual belikan lahan tanpa sertifikat kepada masyarakat pendatang. Kondisi ini pula yang ditengarai BPN menjadi alasan utama maraknya kasus sengketa lahan. Sebab antara pemegang sertifikat kepemilikan tanah dengan penguasaan lahan secara fisik merupakan pihak yang berbeda.

Proses Jual Beli Tanah Garapan

Poin utama yang harus diperhatikan sebelum melakukan prosedur pendaftaran tanah garapan melalui Badan Pertanahan Nasional) adalah mengetahui kesesuaian peruntukan tanah tersebut dengan rencana tata ruang daerah tanah tersebut melalui kelurahan, kantor desa, atau kecamatan.

Sementara dalam hal tanah garapan yang belum dilekati dengan sesuatu hak, harus dipastikan terlebih dahulu melalui kantor desa atau kelurahan tanah tersebut bahwa tanah tersebut memang belum pernah didaftarkan sebelumnya oleh orang atau badan hukum lain. Mengenai biaya pendaftaran tanah garapan tersebut tergantung wilayah dan luas tanah. Sebab biaya masing-masing wilayah di Indonesia berbeda.Jadi ada baiknya bila Anda mendatangi kantor PPAT/kantor BPN dimana tanah tersebut berada.

Dari situlah, dibutuhkan proses jual beli tanah yang nantinya bisa membantu apa saja persyaratan yang harus dilengkapi guna menghindari konflik. Tanah bukanlah benda murah yang bisa dibeli begitu saja, ada banyak prosedur yang harus kita ketahui. Berikut ini proses jual beli tanah garapan.

PPAT akan melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah. Pemeriksaan dilakukan untuk mencocokan data antara sertifikat dengan Buku Tanah di kantor Pertanahan, memastikan bahwa tanah tersebut tidak terlibat dalam sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, dan tidak dalam penyitaan. PPAT juga memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. PPAT juga melakukan pemeriksaan pada Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB.

Apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus, atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan.

Tips Rumah247.comTanah garapan yang belum dilekati dengan sesuatu hak harus dipastikan terlebih dahulu melalui kantor desa atau kelurahan tanah tersebut bahwa tanah tersebut memang belum pernah didaftarkan sebelumnya oleh orang atau badan hukum lain.

Contoh Surat Jual Beli Tanah Garapan

Surat Perjanjian Jual Beli Tanah adalah dokumen kesepakatan antara penjual dan pembeli yang di dalamnya memuat kewajiban dan hak masing-masing pihak dalam proses transaksi penjualan dan pembelian tanah. Dokumen ini dianggap berkekuatan hukum dan sama-sama menguntungkan bagi kedua belah pihak. Termasuk dalam hal ini adalah surat jual beli tanah garapan.

Manfaat surat perjanjian jual beli tanah ini bukan hanya dapat melindungi Anda sebagai pembeli dari tindak penipuan saja, tapi juga jika Anda bertindak sebagai penjual. Intinya, surat perjanjian jual beli tanah ini dapat mengantisipasi jika salah satu pihak melakukan wanprestasi (ingkar janji). Dalam surat perjanjiannya, sertakan juga pasal-pasal guna menjamin keamanan transaksi jual beli tanah dan rumah. Untuk itu biasanya di dalamnya akan tercantum sejumlah kesepakatan. Simak contohnya di bawah ini!

SURAT JUAL BELI TANAH GARAPAN SEBELUM DIAKTAKAN

Kami yang bertanda tangan dibawah ini:

Nama                          : ………………………………………………………………………………………

Tempat Tgl Lahir         : ………………………………………………………………………………………

Pekerjaan                   : ……………………………………………………………………………………….

Alamat                        : ……………………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………………………..

Nomor KTP                 : ……………………………………………………………………………………….

Untuk selanjutnya disebut pihak pertama (penjual).

Nama                          : ……………………………………………………………………………………….

Tempat Tgl Lahir        : ……………………………………………………………………………………….

Pekerjaan                   : ……………………………………………………………………………………….

Alamat                        : ……………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………….

Nomor KTP                 : ……………………………………………………………………………………….

Untuk selanjutnya disebut pihak kedua (pembeli)

Pada hari ini …………….. tanggal …… (…………………………………………….)  bulan…………. tahun …………(………………………………………………………………………………..). Pihak pertama dengan ini menyatakan dan mengikatkan diri untuk menjual ke pihak kedua dan pihak kedua juga berjanji, menyatakan serta mengikatkan diri untuk membeli dari pihak pertama berupa:

Sebidang tanah dengan hak ……………………………….. yang diuraikan dalam nomor sertifikat tanah …………………………………………………………………… Yang berlokasi di…………… ……………………………………………………………………………….(alamat lengkap) dengan ukuran panjang tanah …………..m (……………………………………… meter) lebar ………..m (……………………………………. meter) dengan luas tanah ………….. m 2 (………………………………………………… meter persegi) dan untuk selanjutnya disebut dengan Tanah. Dengan batas-batas tanah sebagai berikut:

Sebelah barat             : Berbatasan dengan …………………………………………………

Sebelah timur             : Berbatasan dengan …………………………………………………

Sebelah utara             : Berbatasan dengan …………………………………………………

Sebelah selatan          : Berbatasan dengan …………………………………………………

Kedua belah pihak bersepakat untuk mengadakan ikatan perjanjian jual beli tanah di mana syarat dan ketentuannya diatur dalam 10 (sepuluh) pasal, seperti berikut di bawah ini:

Pasal 1 – HARGA DAN CARA PEMBAYARAN

Jual beli tanah tersebut dilakukan dan disetujui oleh masing-masing pihak dengan harga per meter persegi Rp ……………… (…………………………………..…Rupiah *terbilang dalam huruf), sehingga keseluruhan harga tanah tersebut adalah: Rp ………….(……………………………..…Rupiah *terbilang dalam huruf), dan akan dibayarkan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama secara (tunai / kredit ) selambat-lambatnya tanggal (………………………………) bulan …………. tahun ………… (……………………………………..) setelah ditandatanganinya surat perjanjian ini.

 Pasal 2 – JAMINAN DAN SAKSI

 Pihak Pertama menjamin sepenuhnya bahwa Tanah yang dijualnya adalah milik sah atau hak pihak pertama sendiri dan tidak ada orang atau pihak lain yang turut mempunyai hak, bebas dari sitaan, tidak tersangkut dalam suatu perkara atau sengketa, hak kepemilikannya tidak sedang dipindahkan atau sedang dijaminkan kepada orang atau pihak lain dengan cara bagaimanapun juga, dan tidak sedang atau telah dijual kepada orang atau pihak lain.

Jaminan pihak pertama dikuatkan oleh dua orang yang turut menandatangani Surat Perjanjian ini selaku saksi. Kedua orang saksi tersebut adalah:

Nama                                      : ……………………………………………………………………..

Tempat Tgl Lahir                    : ………………………………………………………………………

Pekerjaan                               : ………………………………………………………………………

Alamat                                    : ………………………………………………………………………

…..…………………………………………………………………………………………………………….

Nomor KTP                             : ……………………………………………………………………

Hubungan kekerabatan                  :……………………………………………………………..…

Selanjutnya disebut sebagai saksi I

Nama                                      : …………………………………………………………………….

Tempat Tgl Lahir                    : …………………………………………………………………….

Pekerjaan                               : …………………………………………………………………….

Alamat                                    : …………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………..…………………

Nomor KTP                             : ……………………………………………………………………

Hubungan kekerabatan          :……………………………………………………………..………

Selanjutnya disebut sebagai saksi II

Pasal 3 – PENYERAHAN TANAH

 Pihak pertama berjanji serta mengikatkan diri untuk menyerahkan sertifikat tanah kepada pihak kedua selambat-lambatnya tanggal …… (………………………………) bulan …………. tahun……..(……………………………… ……………..) setelah pihak kedua melunasi seluruh pembayarannya.

Pasal 4 – STATUS KEPEMILIKAN

Sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian ini maka tanah tersebut di atas beserta segala keuntungan maupun kerugiannya beralih dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua dengan demikian hak kepemilikan tanah tersebut sepenuhnya menjadi hak milik Pihak Kedua.

 Pasal 5 – PEMBALIKNAMAAN KEPEMILIKAN

Pihak pertama wajib membantu pihak kedua dalam proses pembaliknamaan atas kepemilikan hak tanah dan bangunan rumah tersebut dalam hal pengurusan yang menyangkut instansi-instansi terkait, memberikan keterangan-keterangan serta menandatangani surat-surat yang bersangkutan serta melakukan segala hak yang ada hubungannya dengan pembaliknamaan serta perpindahan hak dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.

Segala macam biaya yang berhubungan dengan balik nama atas tanah dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua dibebankan sepenuhnya kepada Pihak Kedua.

Pasal 6 – PAJAK, IURAN, DAN PUNGUTAN

Kedua belah pihak bersepakat bahwa segala macam pajak, iuran, dan pungutan uang yang berhubungan dengan tanah di atas:

Sejak sebelum hingga waktu ditandatanganinya perjanjian ini masih menjadi kewajiban dan tanggung jawab Pihak Pertama. Setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan seterusnya menjadi kewajiban dan tanggung jawab Pihak Kedua.

Pasal 7 – MASA BERLAKUNYA PERJANJIAN

Perjanjian ini tidak berakhir karena meninggal dunianya pihak pertama, atau karena sebab apapun juga. Dalam keadaan demikian maka para ahli waris atau pengganti pihak pertama wajib mentaati ketentuan yang tertulis dalam perjanjian ini dan pihak pertama mengikat diri untuk melakukan segala apa yang perlu guna melaksanakan ketentuan ini.

 Pasal 8 – HAL-HAL LAIN

Hal-hal yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan dibicarakan serta diselesaikan secara kekeluargaan melalui jalan musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.

 Pasal 9 – PENYELESAIAN PERSELISIHAN

Apabila terjadi perselisihan dan tidak bisa diselesaikan secara kekeluargaan atau mufakat maka kedua belah pihak telah sepakat memilih menyelesaikan perkara secara hukum. Tentang perjanjian ini dan segala akibatnya, kedua belah pihak memilih menyelesaikan perkara di…………………………………………………..

Demikianlah Surat Perjanjan ini dibuat dan ditandatangani kedua belah pihak di………………… pada Hari…… ………………………. Tanggal ……(..………………………………) Bulan …………………. Tahun …(…………………… ……..………………….. ), dalam keadaan sadar serta tanpa adanya paksaan atau tekanan dari pihak manapun.

PIHAK PERTAMA, ( …………….……………………….. )

PIHAK KEDUA, ( …………….……………………….. )

Saksi-Saksi:

SAKSI PERTAMA, ( …………….……………………….. )

SAKSI KEDUA, ( …………….……………………….. )

Untuk mengunduh SURAT JUAL BELI TANAH GARAPAN SEBELUM DIAKTAKAN, Anda bisa klik di sini.

Tips Aman Jual Beli Tanah Garapan

Sebelum surat jual beli tanah garapan dibuat, langkah awal yang harus dilakukan adalah pastikan kondisi lahannya. Hal ini berkaitan dengan kontur dan jenis tanahnya, apakah mumpuni untuk nantinya didirikan bangunan. Ada baiknya membeli tanah yang posisinya tidak miring, kecuali Anda memang menyukai kontur tanah seperti ini. Aspek lain yang perlu dicermati adalah air. Cek apakah debit air di area tanah tersebut mudah digali atau tidak.

Lokasi juga harus masuk ke dalam bahan pertimbangan Anda, guna menentukan prospek properti tersebut beberapa tahun ke depan. Usahakan membeli tanah di lokasi strategis dan didukung oleh infrastruktur yang memadai. Kemudian, saat membuat surat jual beli tanah garapan penting juga untuk memperhatikan poin-poin dan pasal yang terkandung di dalamnya.

Untuk informasi lebih lanjut, Anda tidak perlu bingung! Ketahui apa perbedaan antara Notaris dan PPAT melalui video berikut ini!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com

Tanya Rumah247.comJelajahi Tanya Rumah247.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kamiTanya Rumah247.com Sekarang