Rumah247.com –  Individu dan badan yang memiliki bangunan wajib membayar PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) setiap tahunnya. Tidak sama, besaran biaya PBB yang harus dibayarkan berbeda-beda tergantung pada daerah tempat bangunan berada.

Untuk dasar perhitungannya Anda bisa mencoba rumus NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) dikalikan 0,5% (tertinggi). Namun agar mendapatkan nilai NJKP diperlukan data NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).

Bagaimana dasar penentuan NJOP bangunan? Melalui artikel ini, tim Rumah247.com akan memberikan penjelasan selengkapnya melalui poin-poin berikut:

Yuk, scroll terus untuk cari tahu informasi selengkapnya!

Dasar Penetapan NJOP Bangunan

Dasar penetapan njop bangunan sebagai dasar pengenaan PBB diserahkan pada masing-masing pemerintah daerah. Setiap wilayah berhak menentukan besaran NJOP per meter persegi dimana nantinya hal tersebut akan digunakan sebagai dasar untuk menghitung NJOP masing-masing bidang tanah.

Aturan mengenai dasar penetapan NJOP bangunan sendiri tertuang dalam Pasal 79 ayat (1) UU PDRP dimana NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP bangunan. Besarnya NJOP harus ditetapkan sebelum tanggal 1 Januari setiap tahunnya agar fiskus (aparatur pajak) bisa menetapkan besaran PBB terutang dari wajib pajak di wilayahnya.

Jadi setiap tahun, stakeholders terkait akan melakukan proses penilaian tanah dan atau bangunan di daerah untuk menentukan NJOP per meter persegi. Setelah itu, NJOP akan ditetapkan melalui Surat Keputusan Kepala Daerah oleh Bupati atau Walikota.

Perlu diketahui, NJOP tanah ditetapkan dengan satuan rupiah per meter persegi tanah sesuai dengan lokasi tanah yang tercermin dalam zona nilai tanah.

Sementara itu, NJOP bangunan ditetapkan berdasarkan biaya per meter persegi material dan upah yang melekat pada bagian komponen bangunan dimana dalam pengelolaan PBB P2 dikenal sebagai Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

Itulah dasar penetapan NJOP bangunan yang perlu Anda ketahui. Nah, jika Anda sedang mencari rumah Anda juga wajib memperhatikan NJOP tanah dan bangunan per m2 tersebut. Berikut daftar rumah di jual di kawasan Rp Sawangan, Depok di bawah Rp700 juta untuk referensi Anda!

Mekanisme Penentuan NJOP Tanah per M2

Melalui poin sebelumnya Anda telah dijelaskan mengenai dasar penetapan NJOP bangunan sebagai acuan dalam menentukan tarif PBB. Sekarang sebelum membahas mekanisme penentuan NJOP tanah per meter persegi.

Anda perlu memahami lebih dulu jika arti kata nilai dan harga memiliki konteks yang berbeda. Harga sendiri merujuk pada sejumlah uang yang dibayarkan pembeli serta diterima dan disepakati oleh penjual dalam transaksi jual beli.

Sementara itu, nilai lebih mencerminkan akan harapan keuntungan atas kepemilikan saat ini sehingga sifatnya sangat subjektif. Karena itu, harga belum tentu sama dengan nilai, lebih rendah, atau lebih tinggi.

Sebagai ilustrasi sebuah rumah di tanah hook bisa memiliki nilai yang berbeda tergantung siapa yang melihatnya. Bagi Ibu A, tanah tersebut bisa bernilai tinggi karena ia suka dengan lokasi atau luasnya. Namun, bagi Bapak B nilai rumah tersebut bisa saja lebih rendah karena ia tidak menyukai lokasi hunian hook.

Karena itu, penentuan NJOP tanah per meter persegi dilakukan petugas dengan melalui proses penilaian tanah. Namun tidak bisa semena-mena, penilaian biasanya menggunakan metode pendekatan data pasar atau perbandingan harga pasar (market approach).

Dalam pendekatan harga pasar, nilai tanah sebagai objek akan dinilai, kemudian dihitung berdasarkan analisis perbandingan dan penyesuaian dengan tanah sejenis yang telah diketahui harga pasarnya. Data harga pasar sendiri didapatkan dari berbagai sumber seperti notaris PPAT, broker, penjual, pembeli, dan perangkat daerah lain yang dapat dipercaya.

Setelah memperoleh data harga pasar, proses selanjutnya adalah analisis perbandingan dan penyesuaian yang dilakukan terhadap faktor-faktor yang signifikan berpengaruh terhadap nilai tanah. Beberapa faktor antara lain lokasi dan fisik tanah (kondisi, luas, lebar, dll). Agar hasilnya akurat, petugas memerlukan paling tidak 3 data harga pasar sebagai pembanding yang didapatkan dari data transaksi jual beli.

Dalam mengumpulkan data, petugas tidak bisa sembarangan lho. Data transaksi yang diambil sebaiknya baru terjadi dan letaknya tidak jauh dari lokasi tanah yang sedang dinilai. Jenis penggunaan tanah yang jadi pembanding pun diusahakan sama misalnya sama-sama rumah tinggal atau tanah kosong.

Begitu pula dengan luas tanahnya, jika sedang menilai bangunan seluas 300 meter persegi maka perbandingannya juga harus memiliki luas 300 meter persegi. Apabila beberapa tanah telah dibandingkan, petugas bisa memperoleh hasil nilai akhirnya berdasarkan bobot (persentase tertentu) dari masing-masing data yang dianalisis sebelumnya.

Ketentuan Umum PBB

Seperti yang telah dijelaskan di awal, PBB adalah pajak yang dikenakan untuk tanah dan bangunan yang memberikan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi bagi individu/badan yang memilikinya. Namun tidak semua objek dikenakan PBB ya! Ada beberapa objek pajak yang tidak perlu membayar PBB antara lain:

Lebih lanjut, dasar hukum PBB diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 12/1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Kedua, aturan PBB tertuang dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah.

Sementara itu, dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh tiap daerah berdasarkan keputusan menteri keuangan dengan mendengar pertimbangan dari Bupati atau Walikota.

Sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan (KMK) No.201/KMK.04/2000, persentase perhitungan NJOP untuk mendapatkan nilai NJKP terbagi dua. Pertama, persentase 20% untuk tanah atau bangunan senilai kurang dari Rp1 miliar dan persentase 40% untuk tanah atau bangunan senilai lebih dari Rp1 miliar.

Untuk mempermudah penggambarannya, berikut rumus perhitungan yang digunakan:

Rumus PBB terutang = 0,5% x NJKP

Rumus mencari nilai NJKP:

• Jika NJOP >Rp1 Miliar

= 40% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB

• Jika NJOP <Rp1 Miliar

 = 20% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB

Besaran Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sendiri bervariasi tiap daerah dimana terendah Rp10 juta dan tertinggi Rp24 juta.

Contoh Perhitungan NJOP per M2

Dalam transaksi jual beli rumah, baik pembeli maupun penjual sebaiknya mengetahui NJOP agar bisa menjual dan membeli hunian dengan harga yang wajar.

Apabila Anda membeli rumah buru-buru tanpa mengecek NJOP di wilayah tersebut ada kemungkinan penjual bisa menipu dengan menawarkan tempat tinggal yang overprice. Jadi harus dipahami jika NJOP setiap rumah pasti berbeda tergantung pada perkembangan harga tanah di daerah tersebut.

Lalu bagaimana cara menghitung NJOP per meter persegi saat membeli rumah? Tidak sulit, Anda perlu mencari 3 variabel seperti NJOP per meter, total luas bumi (tanah), dan total luas bangunan untuk bisa menghitungnya. Agar lebih jelas, yuk simak simulasinya di bawah ini:

Pak Dio hendak membeli rumah di Tangerang Selatan dengan luas tanah 72m² dan luas bangunan 60m². Misalnya NJOP per meter di Pamulang, Tangerang Selatan adalah Rp1,7 juta per m² untuk bumi (tanah) dan Rp700 ribu untuk bangunan.

Dengan demikian, untuk mengetahui total harga tanah, bangunan, dan nilai jual rumah tersebut bisa menggunakan perhitungan berikut:

Total Harga Tanah

= Luas tanah x NJOP/meter tanah

= 72 m² x Rp1,7 juta

= Rp122.400.000

Total Harga Bangunan

= Luas tanah x NJOP/meter bangunan

= 60m² x Rp700 ribu

= Rp42.000.000

Nilai Jual Rumah

= Total harga tanah + Total harga bangunan

= Rp122.400.000 + Rp42.000.000

= Rp16.400.000

Berdasarkan perhitungan di atas, harga jual rumah jika sesuai dengan NJOP bumi dan bangunan adalah Rp164.400.000.

Namun pada prakteknya, penjual rata-rata akan memasarkan hunian dengan harga lebih tinggi dengan mempertimbangkan kondisi bangunan, lokasi yang strategis, fitur rumah, dan lainnya. Jika Anda ingin mengecek besaran NJOP silakan kunjungi situs resmi pemerintah daerah masing-masing untuk mendapatkan data terkini.

Tonton video berikut ini untuk mengetahui lebih dalam tentang Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com