Rumah247.com – Mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) ke SHM bisa Anda lakukan untuk hunian tapak, umumnya seperti rumah maupun juga tanah/kavling. Mengapa perlu dilakukan pengalihan? sebab properti dengan sertifikat HGB tentu tidak memiliki keuntungan yang sama dengan SHM. Untuk itu, ada baiknya Anda mencari tahu cara mengubah hak guna bangunan (HGB)  ke SHM sebelum terlambat. Guna membantu Anda, maka dalam artikel ini akan dibahas:

Jika Anda berencana untuk mengubah hak guna bangunan, baca terus artikel ini sampai selesai, ya.

Alasan Harus Beralih HGB ke SHM

HGB punya banyak kelemahan, salah satunya, sertifikat HGB tidak menandakan Anda sebagai pemilik lahan, melainkan hanya memperbolehkan Anda menggunakan lahan tersebut—seperti membangun bangunan di atas lahan untuk buka usaha atau tempat tinggal. Sertifikat ini pun memiliki jangka waktu, yaitu maksimal 30 tahun. Setelah masa berlaku habis, Anda harus memperpanjangnya dan ada biaya perpanjang HGB. Jika tidak, Anda mesti mengembalikan lahan ke pemilik, yaitu negara, pengelola, atau perorangan.

Keuntungan Sertifikat Hak Milik (SHM) untuk Pemilik Rumah

Sertifikat Hak Milik (SHM) atau hak milik adalah hak terkuat dan tertinggi atas tanah, bersifat turun-temurun, tetap, dan berlaku seumur hidup. SHM memiliki kekuatan legalitas yang paling tinggi karena tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya. Karena status kepemilikan ini, bangunan dengan SHM lebih mudah dipindahtangankan, sebagai warisan atau dalam jual beli.

Karena hal ini, harga jual bangunan dengan SHM juga paling tinggi, jadi jika Anda hendak berinvestasi tanah atau properti, SHM akan memiliki nilai lebih. Jika saat ini rumah Anda masih berstatus SHGB, ada baiknya mengubah HGB ke SHM. Namun, jika Anda sedang mencari rumah dengan SHM dan kisaran harga Rp 400-500 juta, Anda bisa lihat listing di sini.

Cara Mengubah HGB ke SHM

Jika perorangan, Anda bisa meningkatkan status HGB ke SHM dengan mengajukan langsung ke kantor BPN setempat. Beberapa developer juga ada yang menyediakan jasa untuk mengubah hak guna bangunan menjadi SHM, namun tidak jarang pula mereka meminta pembeli untuk mengurusnya sendiri.

Ada dua kategori pembeli yang tidak bisa meningkatkan status HGB ke SHM. Pertama, pembeli yang berstatus badan hukum dan WNA yang tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak milik.

Jika Anda hendak mengubah hak guna bangunan menjadi bersertifikat Hak Milik sendiri, ikuti langkah-langkah berikut ini:

• Datangi Kantor BPN di wilayah properti yang terkait. Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan mengubah hak guna bangunan yang telah disiapkan.
• Anda akan diminta mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Di dalamnya Anda wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah yang diinginkan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal.
• Lakukan pembayaran di loket pembayaran. Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000.
• Anda dapat mengambil SHM setelah lima hari loket pelayanan.

Dokumen yang Dibutuhkan untuk Mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) ke SHM

Dalam poin ini, persiapan pembuatan SHM akan dibagi dalam 2 jenis, yakni persiapan dokumen untuk luas tanah tidak lebih dari 600 m2 dan persiapan dokumen untuk luas tanah lebih dari 600 m2. Langsung saja simak di bawah, ya.

Bagi Anda yang luas lahannya tidak lebih dari 600 m2, maka dapat mengajukan permohonan mengubah hak guna bangunan di kantor pertanahan di area properti itu berada. Berikut dokumen-dokumen yang diperlukan:

Dokumen yang diperlukan sama seperti di atas. Untuk permohonan mengubah HGB dengan luas di atas 600 m2, Anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukur ini akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN.

Setelah melewati proses tersebut, BPN akan menerbitkan surat ukur yang ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan. Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) selanjutnya akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik. Sertifikat pun akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk Sertifikat Hak Milik yang sudah dibukukan.

Biaya Mengubah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik

Tentu saja untuk mengubah hak guna bangunan ini ada biayanya, dan bisa dibilang tidak sedikit. Simak simulasi biaya yang perlu diperhitungkan untuk mengubah hak guna bangunan berikut ini agar Anda dapat menyesuaikan dengan anggaran:

Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2.

Besaran BPHTB untuk mengubah hak guna bangunan tergantung pada biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:

2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)

Berikut contoh ilustrasinya:

Harga tanah di NJOP 

Rp2.000.000/m2 

Luas tanah 

150 m2 

Harga total NJOP 

Rp2.000.000 x 150 = Rp300.000.000 

NJOPTKP 

Rp60.000.000 

BPHTB yang harus dibayarkan 

2% x (Rp300.000.000 – Rp60.000.000) = Rp4.800.000 

Ini berlaku jika Anda tidak memprosesnya sendiri alias minta bantuan notaris. Biasanya tarif yang diberikan berbeda-beda. Bisa lebih  mahal atau justru lebih murah. Jasa notaris mulai dari Rp2.000.000.

Untuk mengubah hak guna bangunan dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus:

Biaya ini berlaku untuk mengubah hak guna bangunan yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2 juga. Ini rumusnya: 

Biaya Total Mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) ke SHM

Nah itu tadi rincian biaya yang dibutuhkan untuk mengubah hak guna bangunan menjadi hak milik. Sesuai ilustrasi di atas, maka biaya mengubah hak guna bangunan untuk luas tanah di bawah 600 m2 adalah sekitar Rp 6-7 juta. Lain hal jika tanah lebih luas dari 600m2, maka secara total biaya mengubah hak guna bangunan adalah sekitar Rp 6,5-7,5 juta. Hal ini tentunya hanya perkiraan dan dapat berubah sesuai dengan situasi dan kondisi. Misalnya, jika upah notaris lebih tinggi.

Nah, apakah Anda sudah lebih yakin untuk mengubah hak guna bangunan properti Anda sendiri? Semoga ulasan lengkap di atas dapat membantu proses mengubah hak guna bangunan Anda menjadi lebih lancar dan cepat. Jadi rumah Anda bisa resmi menjadi hak milik sepenuhnya.

Mau beli rumah? Jangan sembarangan. Bisa saja terjadi penyimpangan atau penipuan yang dilakukan oleh pihak penjual. Rumahnya mungkin saja sudah disita bank. Tipsnya?

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com