Panduan Mengenal Akta Jual Beli Tanah

Rumah247.com – Panduan mengenal Akta Jual Beli Tanah (AJB) ini tentunya penting bagi Anda yang tengah melakukan transaksi properti. Ya, entah sebagai penjual atau pembeli, panduan ini pastinya akan sangat berguna. Salah satunya, agar terhindar dari tindak penipuan.

Banyak kasus di mana ada pihak yang merasa tertipu atau dirugikan saat melakukan transaksi jual beli properti. Hal ini biasanya terjadi akibat ketidaktahuan mereka akan prosedur pembuatan Akta Jual Beli Tanah yang sah secara hukum.

Semua transaksi yang berhubungan dengan properti, berupa sebidang tanah maupun bangunan sudah ada aturan jelasnya. Salah satunya adalah harus ada Akta Jual Beli Tanah. Untuk itu simak panduan mengenal Akta Jual Beli Tanah dan informasi lainnya, yaitu sebagai berikut.

• Apa itu Akta Jual Beli Tanah
• Pentingnya SHM untuk Pembuatan Akta Jual Beli Tanah
• Syarat Akta Jual Beli (AJB)
  
  Sertifikat
  Surat Tanda Terima Setoran (STTS) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari Penjual
  
• Sertifikat
• Surat Tanda Terima Setoran (STTS) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari Penjual
• Mengurus Jual Beli Tanah Girik
  
  Mengurus ke Kelurahan
  Kantor Pertanahan
  
• Mengurus ke Kelurahan
• Kantor Pertanahan
• Bagaimana Jika Tanah Mau Digunakan untuk Kepentingan Umum?
  
  Arti Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
  Ganti Kerugian Atas Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
  
• Arti Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
• Ganti Kerugian Atas Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
• Sertifikat
• Surat Tanda Terima Setoran (STTS) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari Penjual
• Mengurus ke Kelurahan
• Kantor Pertanahan
• Arti Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
• Ganti Kerugian Atas Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum

Nah, semakin penasaran dengan bahasan tentang Akta Jual Beli Tanah? Selamat membaca!

1.  Apa itu Akta Jual Beli Tanah

Akta Jual Beli Tanah adalah dokumen asli yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Saat Anda membeli tanah, pasti ada peralihan hak kepemilikan tanah dari penjual ke Anda. Nah, peralihan hak itu harus dibuktikan dengan adanya Akta Jual Beli Tanah.

Sementara itu, pembuatan Akta Jual Beli Tanah dilakukan setelah Anda dan penjual sudah membayar seluruh pajak terkait jual beli tanah tersebut. Format Akta Jual Beli Tanah sudah disediakan oleh BPN, sehingga PPAT tinggal menyesuaikannya.

2. Pentingnya SHM untuk Pembuatan Akta Jual Beli Tanah

Bali merupakan salah satu destinasi wisata terpopuler yang ada di Indonesia. Itulah mengapa banyak masyarakat yang berbondong-bondong mengadu nasib ke Bali. Tak jarang, sebagian dari mereka memutuskan untuk menetap di pulau ramai turis itu. Apakah Anda juga tertarik untuk menetap di Bali? Atau bahkan Anda ingin membeli tanah di sana?

Saat Anda tertarik untuk membeli tanah, pilihlah tanah yang sudah memiliki SHM atau HGB agar proses pembuatan Akta Jual Beli Tanahnya bisa berjalan lancar. Nah, saat ini di Bali juga tersedia beberapa tanah yang siap dijual lengkap dengan SHMnya, lho. Penasaran? Inilah daftar tanah dijual di Bali lengkap dengan SHM.

Tips Rumah247.comSaat Anda tertarik untuk membeli tanah, pilihlah tanah yang sudah memiliki SHM atau HGB agar proses pembuatan akta jual beli tanah bisa berjalan lancar

3. Syarat Akta Jual Beli (AJB)

AJB atau Akta Jual Beli adalah sebuah surat perjanjian yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau bisa juga Camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT.

Mereka secara hukum diberikan kekuasaan oleh pemerintah untuk membantu proses transaksi jual beli properti antara dua belah pihak, yakni penjual dan pembeli. Jika suatu peralihan hak sudah dibuatkan secara bawah tangan, maka untuk mengajukan balik nama sertifikat tersebut harus dibuatkan Akta Jual Beli lagi di PPAT. Agar Akta Jual Beli bisa dibuat PPAT dibutuhkan beberapa dokumen

Tanpa sertifikat, transaksi tidak bisa dilanjutkan, karena dianggap tidak sah secara hukum. Sertifikat ini akan dicocokan dengan data di Buku Tanah yang ada di Kantor Pertanahan. Hal ini dimaksudkan untuk menghindari praktik penipuan berupa sertifikat palsu yang marak sejak zaman dulu.

Selain itu, pengecekan sertifikat juga berguna untuk melihat apakah ada catatan atau tidak. Catatan yang mungkin ada yakni blokir dari pihak lain, seperti pengadilan, kepolisian atau orang pribadi.

Jika kondisi sertifikat dalam keadaan terblokir, maka pengecekan sertifikat tidak bisa dilakukan. Pemilik bisa mengajukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) ke kantor kelurahan setempat, untuk mengetahui siapa yang memblokir dan apa masalahnya.

Adanya blokir di sertifikat menandakan bahwa tanah tersebut masih bermasalah secara hukum, dan harus diselesaikan terlebih dulu sebelum pembuatan AJB.

Perlu diingat bahwa wilayah kerja PPAT adalah berdasarkan daerah tingkat dua. Jika PPAT berkantor di Jakarta Timur, maka ia hanya bisa membuat akta PPAT untuk wilayah Jakarta Timur saja. Atau jika berkantor di area Bandung, maka ia hanya boleh membuat akta untuk properti di kota itu.

Jika ada tunggakan PBB, maka hal itu harus diselesaikan terlebih dahulu. Karena jika tidak dibayar, tidak bisa dilakukan validasi pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Prosedur pengurusan akta jual beli yang dijelaskan di atas hanya berlaku jika penjual sudah memiliki sertifikat atas tanah yang akan dijual, misalnya sertifikat Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Sertifikat Hak Milik (SHM). SHM hanya diperuntukkan untuk warga Negara Indonesia. Sementara, HGU dan HGB boleh dimiliki oleh warga asing selama periode waktu tertentu.

4. Mengurus Jual Beli Tanah Girik

Lantas, bagaimana jika tanah tersebut masih berstatus girik? Tanah girik merupakan jenis tanah milik adat yang belum didaftarkan konversi haknya ke negara melalui Kantor Pertanahan. Bukti girik bukan berarti tanah itu resmi secara hukum dimiliki, tapi sekadar bukti bahwa tanah tersebut dikuasai dan dibayarkan pajaknya oleh si pemilik girik.

Tanah girik banyak terdapat di daerah terpencil, di mana masyarakat tidak terlalu membutuhkan sertifikat atas tanah mereka. Semua tanah yang belum bersertifikat, termasuk tanah girik perlu didaftarkan ke kantor pertanahan setempat agar bisa diproses pembuatan Akta Jual Beli Tanah. Hal tersebut diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria. Untuk mengurusnya, Anda harus mendatangi dua tempat berikut ini.

Tempat pertama untuk mengurus Akta Jual Beli Tanah pada tanah girik adalah membuat sertifikat. Pembuatan sertifikat didahului dengan mendatangi kelurahan di mana tanah itu berada. Di kelurahan, Anda harus minta Surat Keterangan Tidak Sengketa dari kepala desa setempat. Dalam surat tersebut tercantum tanda tangan saksi-saksi yang dapat dipercaya.

Tidak hanya itu,  Anda harus mengurus Surat Keterangan Riwayat Tanah yang berfungsi untuk mengetahui riwayat penguasaan tanah sejak pencatatan di kelurahan dan Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik. Dalam Surat Penguasaan Tanah Secara Sporadik ini, tercantum sejak kapan waktu perolehan penguasaan tanah tersebut, cara perolehan tanah, misalnya Akta Jual Beli Tanah.

Untuk Anda yang baru saja membeli sebidang tanah dan hendak membuat sertifikat hak miliknya, pelajari cara hitung yang berlaku sangat dibutuhkan. Simak video berikut!

Adapun langkah-langkah yang harus Anda perhatikan saat mengurus tanah girik ke kantor pertanahan adalah sebagai berikut.

1. Lampirkan fotokopi KTP, fotokopi KK, fotokopi PBB tahun berjalan.

Semua dokumen yang Anda dapatkan dari kelurahan, dan dokumen lain yang disyaratkan oleh undang-undang.

2. Dilakukan pengukuran

Pengukuran dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan. Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya.

3. Cetak hasil pengukuran

Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di Badan Pertanahan Nasional atau BPN. Surat Ukur disahkan atau ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.

4. Proses Panitia A

Setelah Surat Ukur ditandatangani, lanjut ke proses Panitia A yang dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Anggota Panitia A terdiri dari petugas dari BPN dan lurah setempat.

5. Pengumuman data yuridis permohonan hak tanah

Data yuridis permohonan hak tanah diumumkan di kantor kelurahan dan BPN selama enam puluh hari. Tujuannya untuk menjamin bahwa permohonan hak tanah ini tidak menuai keberatan dari pihak lain. Selangkah lagi, Akta Jual Beli Tanah bisa diproses.

6. Penerbitan SK hak atas tanah

Tanah dengan dasar girik ini akan langsung terbit berupa Sertifikat Hak Milik (SHM). Serifikat Hak Milik ini menjadi syarat untuk mendapatkan Akta Jual Beli Tanah.

7. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

BPHTB dibayarkan sesuai dengan luas tanah yang dimohonkan. Jumlahnya tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. BPHTB juga bisa dibayarkan pada saat Surat Ukur selesai.

8. Pendaftaran SK Hak untuk diterbitkan sertifikat

SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada sub seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

9. Pengambilan sertifikat

Lama waktu penerbitan sertifikat berbeda-beda, tergantung dari lokasi dan faktor lainnya. Namun sebagai gambaran, umumnya sertifikat bisa diambil setelah enam bulan. Sertifikat itulah yang nantinya bisa digunakan untuk membuat akta jual beli tanah.

5. Bagaimana Jika Tanah Mau Digunakan untuk Kepentingan Umum?

Pembangunan infrastruktur yang kini sedang gencar dilakukan oleh pemerintah, tentu mempunyai dampak bagi masyarakat, misalnya saja pembuatan jalan, jembatan, atau proyek kereta. 

Proyek tersebut bisa saja melewati tanah milik warga yang masih berbentuk tanah atau yang sudah dibangun menjadi tempat tinggal. Akibatnya, terjadilah pembebasan tanah atau pengadaan tanah untuk kepentingan umum. 

Ketika mendengar tanah atau bangunan yang kita miliki akan terkena proyek untuk kepentingan umum, ada baiknya kita meninjau lebih dahulu apa itu kepentingan umum. Dikutip dari Komite Percepatan Penyediaan Infrastruktur Prioritas, konsep kepentingan umum didefinisikan dalam Keppres No.55/1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang mencakup tiga ciri. Ciri-ciri tersebut adalah kepentingan seluruh masyarakat, kegiatan pembangunan yang dilakukan dimiliki oleh pemerintah, dan tidak dipergunakan untuk mencari keuntungan.

Konsep kepentingan umum dalam Keppres No 55/1993 kemudian diperkuat dalam Perpres No. 36/2005 dan Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Perpres tersebut menjelaskan bahwa yang dimaksud dengan kepentingan umum adalah kepentingan sebagian besar lapisan masyarakat. 

Rumusan kepentingan umum dalam perpres tersebut lebih tepat dengan menggunakan kata sebagian besar lapisan masyarakat, sebab sarana umum yang dibangun belum tentu dapat dinikmati semua masyarakat. Jadi, kata sebagian besar mempunyai arti tidak semua masyarakat, tetapi dapat dianggap untuk semua masyarakat.

Jika ada proyek yang akan melintasi properti Anda sesuai dengan definisi di atas, Anda berhak untuk mengajukan ganti rugi. Dilansir dari situs Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, peraturan tentang hal ini ada di Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Undang-undang ini diharapkan dapat memenuhi keadilan bagi setiap orang yang tanahnya direlakan atau wajib diserahkan bagi pembangunan.

Apa itu BPHTB? BPHTB Adalah

Dalam undang-undang tersebut, pengadaan tanah merupakan kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberikan ganti rugi yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Adapun pihak yang berhak adalah sebagai berikut.

Pemberian ganti rugi akan diserahkan langsung kepada pihak yang berhak. Jika berhalangan, pihak yang berhak karena hukum dapat memberikan kuasa kepada pihak lain atau ahli waris.

Penyelenggaraan pengadaan tanah untuk kepentingan umum perlu memperhatikan keseimbangan antara kepentingan pembangunan dan kepentingan masyarakat. Selain itu, pengadaan tanah untuk kepentingan umum juga disesuaikan dengan beberapa hal di bawah ini, yaitu:

Dalam proses pengadaan tanah, akan ada penilai yang akan melaksanakan penilaian Objek Pengadaan Tanah. Kemudian penilaian jumlah ganti rugi oleh penilai akan dilakukan bidang per bidang tanah yang meliputi:

Berdasarkan hasil penilaian, besar ganti rugi kemudian disampaikan kepada Lembaga Pertanahan dan menjadi dasar musyawarah penetapan ganti rugi. Lembaga Pertanahan akan bermusyawarah dengan pihak yang berhak dalam waktu paling lama 30 hari kerja. Rentang waktu ini dihitung sejak hasil penilaian dari penilai disampaikan kepada Lembaga Pertanahan untuk menetapkan bentuk dan jumlah ganti rugi. Selanjutnya, pemberian ganti rugi dapat diberikan dalam bentuk:

Itulah pembahasan tentang Akta Jual Beli Tanah yang harus Anda tahu dan bisa dijadikan referensi di kemudian hari.

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com

Tanya Rumah247.comJelajahi Tanya Rumah247.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kamiTanya Rumah247.com Sekarang