Rumah247.com – Membeli apartemen pada saat launching (indent) atau ketika bangunan sudah jadi (ready) akan mempengaruhi aspek legalitas yang wajib diketahui oleh calon pembeli atau pemilik apartemen. Seringnya Anda sebagai calon pembeli atau investor pemula melupakan aspek perizinan dan status tanah dari apartemen tersebut, dan baru mulai menggali informasi mengenai perizinan setelah surat pesanan sudah ditandatangani atau karena apartemennya tidak  kunjung dibangun.

Anda pun wajib mengetahui legalitas soal jenis hak seperti apa yang melekat di  unit apartemen dan biaya-biaya yang nantinya akan menjadi beban pembeli, sehubungan dengan status kepemilikan  termasuk saat biaya balik nama unit apartemen. Pada prosesnya, Anda sebagai pemilik dihadapkan untuk penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) yang menjadi syarat dalam jual beli satuan rumah susun.

Akta Jual Beli (AJB) merupakan salah satu bukti atau dokumen yang menunjukan proses peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang  telah memenuhi prinsip tunai, tuntas, dan telah dilaksanakan. Untuk mendapatkan pengesahan dokumen ini, penandatanganan harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang. Perlu diketahui pula bahwa untuk kepemilikan apartemen, sertifikat hak atas tanah yang  nantinya menjadi tanah bersama tidak akan dipecah tetapi dibagi secara proporsional di dalam SHMSRS.

Apabila SHMSRS ini telah terbit atas nama pembeli, maka SHMSRS mempunyai kekuatan hukum untuk memberikan jaminan atas kepastian hukum pemilik atas satuan rumah  susunnya sebagaimana tercantum di sertifikat. SHMSRS dapat beralih, dialihkan, dan dihibahkan, serta dapat dibebani dengan Hak Tanggungan sehingga dapat  digunakan sebagai jaminan di bank atau lembaga keuangan. 

Dengan demikian menjadi penting bagi Anda, pemilik apartemen yang hendak membeli dan menjual untuk mengetahui proses dan prosedur hingga prasyarat balik nama apartemen sehingga tidak mengalami persoalan legalitas pada kemudian hari.

Memastikan Kejelasan Perjanjian Jual Beli Apartemen

Sebelum membeli apartemen, Anda biasanya mencari berbagai informasi mengenai apartemen, mulai dari harga, prosedur pembayaran, tanggung jawab calon pembeli dan penjual dan sebagainya. Hal ini karena nilai apartemen umumnya sangat mahal sehingga Anda tentunya tidak ingin dikecewakan. 

Dengan memiliki informasi yang jelas Anda dapat mengambil keputusan dalam pembelian apartemen. Jika Anda sudah sepakat dengan apartemen yang ditawarkan, maka dapat terjadi kesepakatan antara calon penjual dan pembeli yang ditandai dengan Perjanjian Jual Beli.

Perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu menyanggupi akan menyerahkan hak milik atas sesuatu barang, sedangkan pihak lainnya menyanggupi akan membayar sejumlah uang sebagai harganya. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) biasanya terdiri dari:

Dalam prosesnya, di suatu perjanjian jual beli ada kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak sesuai dengan asas Perjanjian Jual Beli seperti penyampaian informasi yang seharusnya menjadi hak pembeli. Salah satu penyebabnya adalah karena kurangnya kejelasan informasi yang diberikan penjual kepada calon pembeli sebelum Perjanjian Jual Beli. 

Dampaknya jelas menimbulkan kerugian terutama materi. Oleh karena itu, sebaiknya Anda membaca dan mencermati lebih dulu PPJB yang diberikan. Jangan ragu untuk menanyakan klausul perjanjian yang masih membingungkan bagi Anda sebelum menekan perjanjian.

Pastikan membeli apartemen yang sudah jelas legalitas dan lahan yang dibangun. Cobalah untuk cari apartemen dengan pengembang terpercaya. Sebagai referensi, cek listing apartemen Jakarta Pusat status SHGB di sini.

Pembuatan SHMSRS atau Strata Title

Sebelum melakukan proses biaya balik nama apartemen, Anda harus mendapatkan kepemilikan atas satuan rumah susun terlebih dahulu. Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun (SHMRS) adalah bentuk kepemilikan yang diberikan terhadap pemegang hak atas Rumah Susun. 

Bentuk Hak milik atas rumah susun ini harus dibedakan dengan jenis hak milik terhadap rumah dan tanah pada umumnya. SHMRS dalam dunia properti sering juga disebut strata title. Hak kepemilikan atas suatu ruang dalam gedung bertingkat dibagi-bagi untuk beberapa pihak.

Cara dan syarat penerbitan SHMRS dimulai dari pihak developer/pengembang rumah susun wajib untuk menyelesaikan pemisahan terlebih dahulu atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama seperti ketentuan Pasal 7 ayat [3] UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun/UURS jo Pasal 39 PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun/PP No. 4 Tahun 1988.

Pemisahan tersebut dilakukan dengan Akta Pemisahan. Selanjutnya, hak milik atas satuan rumah susun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan. Terhadap buku tanah tersebut kemudian dapat diterbitkan SHMRS

Proses Akta Jual Beli (AJB)

Persyaratan untuk pembuatan/penandatanganan AJB pertama-tama diawali dengan pembeli telah melunasi harga jual satuan unit apartemen tersebut. Kemudian, pembeli telah menandatangani Berita Acara Serah Terima dengan Pihak Penjual (developer). Terakhir, Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun yang didaftar atas nama Pihak Penjual telah diperoleh.

Setelah seluruh proses PPJB telah disepakati, maka proses selanjutnya adalah melakukan pembuatan Akta Jual Beli yang disahkan oleh notaris. AJB ini akn digunakan sebagai bukti otentik untuk pengalihan hak tanah dan bangunan apartemen. 

Dalam AJB juga disertakan dengan balik nama dan mengganti nama yang melekat pada sertifikat hak milik dengan nama pembeli unit apartemen yang bersangkutan. Dengan dicantumkannya nama pembeli pada sertifikat balik nama, maka penjual pun tidak lagi memiliki hak atas tanah serta bangunan yang sudah dibeli.

Siapkan Persyaratan Balik Nama Apartemen

Nah, untuk proses pengajuan balik nama apartemen, Anda bisa melakukannya melalui kantor ATR/BPN. Sebelum melewati berbagai prosedur yang harus dilakukan, tentunya Anda harus mempersiapkan berbagai prasyarat yang harus diserahkan, seperti dokumen-dokumen yang perlu disertakan berikut ini:

Setelah mengecek seluruh kelengkapan di atas, sebaiknya Anda masukkan dalam satu folder untuk memudahkan. Setelah itu, Anda dapat mendatangi Kantor BPN terdekat (di wilayah apartemen Anda dibangun).

Inilah Prosedur Balik Nama Apartemen

Saat mengajukannya di Kantor BPN, segeralah mendatangi loket pelayanan dan Anda akan diminta untuk mengisi formulir permohonan balik nama sertifikat. Setelah Anda mengisinya dengan lengkap (jika ada yang kurang mengerti, Anda dapat bertanya kepada petugas yang bersangkutan), serahkan formulir tersebut beserta berkas atau dokumen yang telah Anda persiapkan dari rumah.

Petugas akan mengecek kembali kelengkapan berkas atau dokumen balik nama apartemen Anda dan melakukan proses selanjutnya. Pastikan Anda mendapatkan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama dari petugas yang bersangkutan.

Tanda bukti penerimaan permohonan balik nama tersebut akan Anda gunakan dikemudian untuk mengambil sertifikat balik nama yang telah selesai. Pada sertifikat yang baru, yang telah di balik nama, petugas akan mengganti dengan cara mencoret nama pemegang hak yang lama dengan tinta hitam, kemudian menggantinya dengan nama pemegang hak bari di sertifikat kepemilikan apartemen tersebut.

Lantas, berapa lama proses balik nama sertifikat apartemen? Waktu yang dibutuhkan untuk balik nama apartemen adalah sekitar 7 (tujuh) hari kerja setelah Anda melakukan pengajuan balik nama sertifikat Apartemen. Namun, pada praktiknya juga bisa mencapai 1 hingga 2 bulan.

Biaya Balik Nama Apartemen

Ada sejumlah jenis biaya yang harus dibayarkan oleh pihak pembeli tanah dalam proses peralihan hak atau balik nama sertifikat terkait transaksi jual-beli. Rinciannya adalah:

Jika Anda belum akrab dengan investasi tanah, simak syarat tanah yang layak dijadikan investasi berikut ini!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah247.com.