Data Rumah247.com Indonesia Property Market Index menunjukkan tren harga properti masih stagnan secara kuartalan. Secara tahunan, tren harga properti naik secara moderat. Tren harga yang stagnan diikuti turunnya suplai properti, yang dipengaruhi oleh turunnya permintaan. Tren permintaan sendiri mungkin dipengaruhi oleh fokus konsumen yang terarah pada libur panjang Hari Raya Idul Fitri 2022.Di tengah turunnya permintaan terhadap pasar properti secara keseluruhan, permintaan terhadap apartemen di DKI Jakarta justru menunjukkan peningkatan, terutama dari peminat apartemen kelas menengah ke atas.
Daftar Isi
- Sudut Pandang Rumah247.com
- Rumah247.com Indonesia Property Sales Market Index
- Analisis Wilayah
- Kesimpulan
- Unduh Laporan
Baca laporan Rumah247.com digitalnya di sini:
Baca Laporan Digital: Rumah247.com Indonesia Property Market Report Q2 2022
Baca laporan lengkapnya di sini!
Sudut Pandang Rumah247.com
Indonesia Property Sales Market Index
Indeks harga properti nasional terlihat stagnan secara kuartalan pada kuartal pertama 2022, dengan kenaikan hanya sebesar 0,4% (quarter-on-quarter/QoQ). Secara tahunan, tren ini masih menunjukkan kenaikan sebesar 5%. Tren indeks harga properti tertahan terutama karena stagnansi harga apartemen, yang berada pada angka 99.5. Indeks harga apartemen belum bergerak sejak Q1 2021. Sementara itu, harga rumah tapak menunjukkan kenaikan 1,2% (QoQ) dan 6% (year-on-year/YoY).
Sikap wait and see penyedia suplai properti dipertegas oleh pergerakan indeks suplai properti nasional. Data Rumah247.com Property Market Index menunjukkan bahwa indeks suplai properti nasional pada kuartal pertama 2022 turun sebesar 0.3% (QoQ) namun naik tipis sebesar 5% secara tahunan. Penurunan suplai terutama disebabkan oleh turunnya suplai rumah tapak, yakni -0,6% (QoQ) sementara suplai apartemen naik 1% (QoQ).
Dari sisi konsumen, permintaan untuk properti hunian pada kuartal pertama tahun ini juga turun sebesar 1,7% (QoQ). Turunnya permintaan pada kuartal pertama tahun ini disebabkan oleh turunnya permintaan dari sektor rumah tapak. Kenaikan permintaan terhadap apartemen sendiri belum memengaruhi trend permintaan properti hunian secara keseluruhan karena 93% permintaan adalah permintaan terhadap rumah tapak.
Secara keseluruhan, hal ini bisa jadi dipicu oleh pelonggaran protokol kesehatan (prokes) yang diumumkan menjelang Hari Raya Idul Fitri 2022. Ini artinya, masyarakat bisa kembali melanjutkan tradisi mudik, yang sempat terbatasi dalam dua Hari Raya terakhir.
Keyakinan bahwa turunnya permintaan lebih disebabkan oleh faktor musiman didukung data pencarian properti di Rumah247.com. Minat konsumen menengah ke atas tetap meningkat di tengah turunnya indeks permintaan terhadap properti.
Pada kuartal pertama tahun ini, pencarian properti didominasi oleh pencarian terhadap properti dengan harga di atas Rp1 miliar dengan persentase sebesar 54%. Angka ini meningkat sebanyak 100bps dari kuartal sebelumnya.
Diskon PPN untuk Unit Baru Diperpanjang Lagi Hingga September 2022
Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Kebijakan diskon PPN ini awalnya direncanakan hingga Juni 2022. Insentif berupa diskon PPN hingga 50 persen untuk hunian dengan harga hingga Rp2 miliar dan 25 persen untuk hunian dengan harga Rp2-5 miliar. Insentif ini berlaku untuk unit baru rumah tapak, rumah susun (rusun/apartemen), maupun rumah toko (ruko).
Kenaikan PPN menjadi 11 Persen untuk Pembelian dan Pembangunan Rumah
Hampir bersamaan dengan pengumuman perpanjangan PPN DTP, Pemerintah juga mengumumkan kenaikan PPN dari 10 persen menjadi 11 persen, baik untuk pembelian maupun pembangunan properti.
Dasar Pengenaan Pajak PPN Kegiatan Membangun Sendiri (DPP PPN KMS) adalah pembangunan secara langsung maupun bertahap seluas minimal 200m2 dalam kurun waktu maksimal dua tahun. Pajak sebesar 11 persen hanya dikenakan pada 20 persen dari total biaya bangun rumah.
Suku Bunga KPR kembali turun Rumah247.com
Suku bunga BI 7DRR per Maret 2022 juga masih menempati angka 3,5%, bertahan sejak Februari 2021. Suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) turun 6 bps ke 7,9% dalam tiga bulan terakhir, sementara dan suku bunga kredit pemilikan apartemen (KPA) terjaga pada 7,9%.
“Kenaikan PPN sebesar satu persen ini tidak akan terlalu berdampak terhadap pasar properti hunian baru karena masih diringankan oleh kebijakan insentif PPN DTP. Tetapi sebaiknya Pemerintah juga perlu mempertimbangkan pasar properti seken, yang seperti dianaktirikan. Pasar yang sama sekali belum merasakan insentif dari pemerintah sejak masa pandemi ini,” ujar Marine.
Permintaan terhadap apartemen di DKI Jakarta meningkat baik secara kuartalan maupun tahunan pada kuartal pertama 2021. Jakarta Pusat, Jakarta Selatan, dan Jakarta Utara menjadi wilayah dengan pertumbuhan permintaan tertinggi secara kuartalan dan tahunan.
Jakarta Utara Menjadi Incaran Pencari Properti Pemula
Perkembangan tren apartemen di Jakarta Utara tak lepas dari pertumbuhan kawasan Pantai Indah Kapuk dan Pantai Indah kapuk 2. Kawasan hunian terpadu ini tak hanya memiliki kawasan bisnis dan komersialnya sendiri, tetapi juga tempat rekreasi pantai dan kuliner yang menjadikannya semakin lengkap sebagai kawasan hunian yang ideal.
Pengembang di kawasan ini juga menggeser target pasarnya ke arah milenial, sehingga harga propertinya menjadi lebih terjangkau.
Apartemen Jakarta Pusat Prospek untuk Disewakan Kembali
Apartemen Jakarta Pusat selalu menjadi incaran bagi para pekerja di kawasan bisnis Jakarta, khususnya di seputaran Sudirman-Thamrin. Maraknya jasa pengelola apartemen sewa harian dan bulanan dalam beberapa tahun terakhir menjadi salah satu faktor yang mendorong pertumbuhan minat apartemen di pusat kota Jakarta ini.
Jakarta Selatan Jadi Incaran Pencari Apartemen Mewah
Jakarta Selatan masih menjadi kawasan eksklusif para pencari hunian. Konsumen hunian vertikal di kawasan ini didominasi pencari hunian untuk disewakan kembali ke ekpsatriat yang bekerja di kawasan bisnis TB Simatupang, Kuningan, hingga Sudirman, hingga konsumen kondominium mewah. Ini menyebabkan apartemen dengan harga di atas Rp4 miliar banyak dicari.
Kesimpulan
Situasi pasar properti pada kuartal pertama 2022 dipengaruhi oleh euforia Hari Raya Idul Fitri dan tradisi mudik, yang sempat terhalang dalam dua tahun terakhir. Para penyedia suplai, baik pengembang maupun penjual properti seken tampaknya menahan diri. Rumah247.com Indonesia Property Market Index mencatat, indeks suplai pada kuartal pertama 2022 turun sebesar 0.3% (QoQ), sementara indeks harga naik tipis sebesar 0,4% (QoQ).
Keyakinan bahwa stagnansi tren ini lebih bersifat musiman akibat Hari Raya Idul Fitri diperkuat oleh indeks tahunan. Indeks suplai secara tahunan pada kuartal pertama 2022 menunjukkan kenaikan sebesar 5%, sementara indeks harga naik sebesar 5%.
Di tengah penurunan indeks permintaan secara keseluruhan, indeks permintaan apartemen sendiri menunjukkan kenaikan sebesar 2,5% secara kuartalan. Pertumbuhan permintaan terhadap apartemen terutama datang dari kelas atas di kawasan DKI Jakarta.
