Rumah247.com – Banyak orang berpikir, membeli rumah hanya memerlukan persiapan seputar dana sesuai harga rumahnya saja. Pemikiran ini jelas salah besar, karena beli rumah membutuhkan beberapa biaya lain yang harus dibayar seperti biaya KPR. Jumlahnya pun tak bisa dikesampingkan, karena itu Anda harus menyiapkan pos khusus untuk biaya KPR.
Memahami biaya KPR, jenis-jenis biaya KPR, dan cara menghitungnya menjadi prioritas utama bagi Anda yang hendak mencicil rumah. Perhitungan yang tepat dan cermat akan membantu Anda dalam proses perjalanan mengangsur KPR ke depannya. Ingat, memiliki KPR sama artinya dengan harus mempunyai komitmen kuat.
- Jenis-jenis Biaya KPR
- Cara Menghitung Biaya KPR yang Dikeluarkan di Awal
- Tips Menghitung Biaya KPR
Jenis-Jenis Biaya KPR
KPR atau kepanjangannya Kredit Pemilikan Rumah merupakan produk pembiayaan untuk pembeli rumah dengan skema pembiayaan 80-100% dari harga rumah. Hingga saat ini KPR disediakan oleh perbankan, walaupun sudah ada perusahaan pembiayaan yang menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder untuk membiayai perumahan (housing financing).
Sebelum membahas soal biaya penting juga untuk Anda mengingat kembali sejumlah dokumen yang diperlukan untuk mengajukan KPR, diantaranya:
|
Dokumen KPR Standar
|
|
|
Dokumen Tambahan untuk Karyawan
|
|
|
Dokumen Tambahan untuk Wiraswasta atau Profesional
|
|
Dokumen yang lengkap dan sesuai akan memudahkan Anda dalam proses pengajuan KPR. Selanjutnya beralih ke topik mengenai biaya KPR, beberapa informasi utama berikut ini sangat menarik untuk disimak. Pahami dengan seksama guna memandu Anda dalam menghitung biaya KPR sebagai biaya tambahan saat membeli rumah.
1. Uang Muka Pembayaran DP Rumah
Ada dua jenis uang muka yang dijadikan syarat pengembang kepada calon konsumennya. Pertama, uang tanda jadi (booking fee) dan uang muka rumah (down payment). Umumnya booking fee dikenakan sekitar Rp500 ribu hingga Rp2 juta dan tidak bisa dikembalikan apabila terjadi pembatalan. Setelah membayar uang tanda jadi, Anda akan mendapat formulir pemesanan unit dan jadwal pembayaran uang muka. Jadwal harus disetujui oleh kedua pihak.
Sementara uang muka normalnya bisa diangsur dengan skema tertentu. Ada pengembang yang menawarkan uang muka 0%, 5%, atau ketentuan normal antara 10-20%. Skema pembayarannya sendiri bergantung pada kebijakan, yakni harus segera dilunasi dalam kurun waktu tertentu atau bisa dicicil dalam beberapa bulan. Aturan pelunasan uang muka akan diatur dalam Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) yang Anda tandatangani bersama pengembang di depan notaris. SPJB menyatakan bahwa Anda akan melunasi uang muka setelah akad kredit disetujui bank.
Jadi, saat hendak membeli rumah, biaya KPR yang paling pertama harus Anda alokasikan adalah uang muka senilai dengan permintaan pengembang atau kesepakatan bersama. Perlu dicatat, uang muka alias DP rumah memang akan sangat memengaruhi besar kecilnya cicilan KPR Anda. Mau punya rumah yang cicilan per bulannya ringan? Cek pilihan rumahnya dengan harga di bawah Rp500 jutaan di sini!
2. Biaya Notaris, Pengurusan Sertifikat dan Surat-surat
Guna mengikat kredit secara hukum, biaya notaris akan dibebankan kepada pembeli rumah. Dalam hal ini, biasanya beberapa developer sudah bekerjasama dengan kantor notaris terpercaya. Notaris akan berperan dalam banyak hal, terutama untuk melakukan pengurusan sertifikat dan surat-surat yang berkaitan dengan proses jual beli rumah.
Menyangkut biaya notaris, honorariumnya sudah diatur oleh pemerintah dan tertuang ke dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Pasal 36. Inilah rincian peraturan biaya atau honorarium notaris:
- Notaris berhak menerima honorarium atas jasa hukum yang diberikan sesuai kewenangannya,
- Besarnya honorarium yang diterima oleh seorang Notaris akan didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.
- Honorarium yang diterima ditentukan dari nilai objek, jika nilai objek sampai dengan Rp100.000.000 (seratus juta rupiah) maka honorarium yang berhak diterima adalah sebesar 2.5%
- Jika nilai objek berkisar dari Rp100.000.000 (seratus juta rupiah) sampai dengan Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah) maka honorarium yang diterima paling besar 1.5%
- Jika nilai objek berada di atas Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah) maka Notaris akan menerima honorarium sebesar 1%
- Nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp5.000.000 (lima juta rupiah).
3. Biaya Provisi dan Administrasi
Saat Anda mengajukan pinjaman apapun, bank akan mengenakan dua biaya yakni provisi dan administrasi. Untuk besaran biayanya, akan dibahas selanjutnya dalam artikel ini. Biaya provisi digunakan untuk membiayai segala keperluan yang berkaitan dengan proses pemberian pinjaman tersebut, misalnya biaya fotokopi berkas, komisi marketing, dan sebagainya.
Tak berbeda jauh, biaya administrasi sebagai salah satu biaya KPR juga wajib dibayarkan calon debitur. Besarannya sendiri bergantung pada kebijakan masing-masing bank, dan tidak terlalu menyita tabungan rumah Anda.
4. Biaya Premi Asuransi Kebakaran
Sebagai seorang pemilik rumah Anda tentu ingin melindungi investasi properti yang sudah dibeli. Ini juga yang wajib masuk dalam catatan biaya KPR. Anda bisa mempertimbangkan penggunaan asuransi untuk melindungi pinjaman ke bank ataupun properti yang telah dimiliki, khususnya bila tinggal di daerah yang rawan bencana seperti gempa bumi, longsor, atau banjir.
5. Biaya Premi Asuransi Jiwa
Rumah yang masih dalam tenor KPR, selain secara otomatis dilengkapi dengan premi asuransi kebakaran, juga sudah mencakup asuransi jiwa selama masa angsuran berlangsung. Pasalnya, ini adalah syarat wajib dari bank pemberi pinjaman. Asuransi jiwa sendiri melindungi hak nasabah apabila terjadi kondisi yang tidak diinginkan seperti cacat, PHK, dan meninggal dunia.
Cara Menghitung Biaya KPR yang Dikeluarkan di Awal
Cara menghitung biaya KPR relatif mudah selama Anda sudah mengetahui rumus yang tepat. Di bawah ini, Rumah.com akan memberikan perhitungan maupun simulasi terkait di bawah ini.
1. Cara Menghitung Biaya KPR – Uang Muka
Untuk uang muka rumah, kondisinya akan bergantung pada penawaran yang diberikan pengembang. Ini contohnya:
| Promo uang muka | 5% |
| Harga Rumah | Rp300.000.000 |
| DP rumah yang dibayarkan | Rp15.000.000 |
, jika pengembang menetapkan promo uang muka 5% untuk rumah incaran Anda seharga Rp300 juta, maka biaya DP rumah yang harus dipersiapkan adalah Rp15.000.000.
2. Cara Menghitung Biaya KPR – Provisi
Biaya provisi adalah biaya administrasi yang dikenakan atas pinjaman yang dikucurkan oleh bank. Rumus menghitung biaya provisi adalah sebagai berikut:
| Biaya provisi | 1% x pokok kredit |
Persentase biaya provisi bisa bervariasi, tergantung kebijakan bank, tapi kebanyakan bank memilih 1 persen. Sehingga jika pokok kredit untuk KPR Anda sebesar Rp350 juta, maka biaya provisi yang harus dibayar adalah Rp3.500.000,- dan langsung dilunasi kepada bank pemberi fasilitas kredit Anda.
3. Cara Menghitung Biaya KPR – BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah biaya yang dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik baru maupun lama, yang dibeli dari developer atau perorangan. BPHTB harus dibayarkan sebelum Akta Jual Beli ditandatangani.
Pada transaksi jual-beli rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan yakni Anda selaku pembeli. Untuk diketahui, rumus perhitungan BPHTB adalah:
Nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi terlebih dahulu Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) kemudian dikalikan 5 %.
Simulasinya, Anda membeli rumah di Bogor seharga Rp100 juta dengan NJOPTKP yang ditetapkan oleh Pemerintah Provinsi sebesar Rp60 juta. Jadi untuk rumah seharga Rp100 juta, BPHTB yang harus dibayar adalah 5% x (Rp100 juta-Rp60 juta) = Rp2 juta.
4. Cara Menghitung Biaya KPR – Balik Nama Sertifikat
Agar rumah resmi menjadi milik Anda, maka setelah Akta Jual Beli selesai ditandatangani, pengembang dibantu notaris akan langsung mengurus balik nama sertifikat rumahnya. Biaya balik nama sertifikat memiliki besaran yang bervariasi, sebab dihitung berdasarkan luas tanah maupun bangunan rumahnya. Namun secara umum rincian biaya balik nama sertifikat seperti dikutip Kementerian Agraria dan Tata Ruang Badan Pertanahan Nasional meliputi:
- Biaya pelayanan informasi untuk Nilai Tanah atau Nilai Aset Properti per bidang sebesar Rp50.000
- Biaya pengecekan sertifikat tanah senilai Rp50.000
- Biaya pelayanan balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan. Biaya ditentukan berdasarkan nilai jual tanah dibagi 1000. Contoh, nilai jual tanah di rumah yang Anda beli sebesar Rp250 juta, maka dibagi 1.000 hasilnya Rp250.000,-.
5. Biaya Bunga KPR
Tergantung mana yang jadi keputusan Anda, biaya bunga KPR akan memengaruhi nominal cicilannya per bulan. Sebagai informasi, ada dua jenis bunga yang berlaku untuk cicilan KPR, yakni bunga tetap (fixed rate) dan bunga mengambang (floating rate). Informasi mengenai bunga KPR bisa Anda cari langsung melalui call center masing-masing bank, atau melihat pembaruannya di laman Otoritas Jasa Keuangan (OJK) maupun di kanal Panduan Rumah247.com.
6. Biaya Cicilan KPR
Berhubungan dengan bunga sebagai biaya KPR, jika Anda memilih mengambil suku bunga fixed Anda bisa menghitung cicilan KPR per bulan dengan rumus = pokok kredit x bunga per tahun x tenor dalam satuan tahun : tenor dalam satuan bulan
Simulasinya; Arnold mengajukan KPR untuk rumah dengan harga Rp500 juta. Tenor yang ingin diambil selama 10 tahun dengan suku bunga KPR tetap 11%. Maka cara menghitung bunga KPR-nya adalah sebagai berikut:
Rp 500.000.000 x 11% x 10 = Rp6.887.501 (cicilan KPR per bulan)
120
Sedangkan untuk suka bunga floating, cara menghitung suku bunga KPR sudah pasti berubah menyesuaikan suku bunga pasar.
Simulasinya; Arnold mengajukan KPR untuk rumah dengan harga Rp500 juta. Tenor yang ingin diambil selama 10 tahun dengan suku bunga KPR fluktuatif sebesar 9% dari tahun ke-1 sampai ke-3. Sedangkan di tahun ke-4 sampai ke-6 naik menjadi 12%. Berikut perhitungannya.
Rp 500.000.000 x 9% x 3 = Rp6.729.167 (cicilan KPR per bulan untuk tiga tahun pertama)
36
Rp 500.000.000 x 12% x 3 = Rp7.791.667 (cicilan KPR per bulan untuk tiga tahun selanjutnya)
36
Tips Menghitung Biaya KPR
Apakah Anda sudah paham dengan pengertian biaya KPR, jenis-jenis biaya KPR, dan cara menghitungnya? Jika sudah, maka Anda bisa dengan penuh percaya diri mengajukan KPR untuk rumah idaman Anda. Eits, jangan sembarang mengajukan ya! Riset mendalam sangat diperlukan terutama dalam menyeleksi bank penyedia KPR.
Sebab urusan KPR akan sangat terikat pada bank yang menjadi partner Anda kelak, maka mencari bank dengan reputasi yang baik harus menjadi concern Anda. Beberapa indikator bank yang ideal adalah punya banyak nasabah, memiliki kualitas layanan konsumen, maupun banyaknya kantor cabang. Setelah menemukan banyak yang cocok dengan Anda, simak beberapa tips tambahan seputar biaya KPR.
1. Persentase Biaya KPR Ekstra
Bila mengakumulasi biaya KPR yang sudah disebutkan di atas, total dana yang perlu Anda siapkan berkisar 15-20% dari harga rumah yang Anda inginkan. Sehingga, jika harga rumahnya senilai Rp500 juta, maka ada baiknya Anda punya dana tunai minimal Rp100 juta. Bujet tersebut sepatutnya tidak untuk dicicil maupun berutang kepada pihak lain.
2. Waktu Pembayaran Biaya KPR
Terkait waktu pembayaran biaya KPR yang berlaku, Anda bisa mendiskusikannya lebih lanjut. Baik kepada pengembang maupun kepada bank pemberi fasilitas kredit. Jika memungkinkan, mintalah jadwal pembayaran secara berkala demi memudahkan Anda dalam melakukan perencanaan keuangan.
